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    專業代書與履約保證,千萬別省

    撰文者:岑永康、張珮珊2012-12-25
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    履約專戶的費用由買賣雙方各分擔一半,既然你都買了一千多萬元的房子,真的不要省這幾千元,花錢買保障,是很划算的。

    雖然我跟永康都是超級「省」長,但是在房屋買賣過程中,有些必要的花費,可是千萬省不得的。其中一筆就是:代書費。

    前後買了三間房子,除了第二間透過房仲公司成交外,其他兩間都是直接跟屋主交易。透過房仲公司交易,因為上繳了一筆服務費,所以交易的流程全部會有人代勞,幫忙處理到好,相對也比較省事。直接跟屋主買賣的話,有些程序就要自己跑,不過也別擔心,只要找對專業的代書(地政士),一定可以輕鬆成家。

    買第一間房子時,永康詢問屋主有沒有習慣合作的代書,後來屋主阿姨就找了她熟識的代書代為處理。第二間的簽約事宜則是找幫我們買到房子的房仲公司長期合作的一位藍代書幫忙。第三間屋主連阿姨則主隨客便,全權交給我去找熟識的代書代辦,我就回頭去找藍代書幫忙簽約。

    地價稅非自用房屋稅率,比自用高四倍

    我覺得找到專業的代書真的幫助很大,像藍代書除了幫忙買賣雙方處理交易細節外,也會教我如何節稅。我說的不是交易期間買方要負擔的費用、稅負喔,而是在買了房子之後,每年都要繳的地價稅該怎麼省,這可是有學問的喔。

    地價稅是屋主每年都要繳的稅負,但是如果是自用的話,就可以適用﹁自用住宅優惠稅率﹂以千分之二計算稅負,如果非自用的話,就要用一般用的地稅率千分之十來課稅,等於是差了四倍,同一間房子,自用住宅的地價稅是一般用途使用地價稅的五分之一。雖然很便宜,但是限制是:自用住宅稅率優惠只能給一間房子使用,不是說你有好幾間房子,都能適用。

    第一間房子是買在永康名下,第二間與第三間是買在我的名下,但是為了兩個小孩的學區考量,我跟兩個小孩都設籍在第一間新生南路的老公寓,才能讓兩個小孩念龍安國小,未來順利升上龍門國中。

    第一間房子我住了八年,當然符合自用住宅稅率計算地價稅,但是第二間房子在藍代書的專業建議下,也能符合這個優惠稅率。我是這樣辦的,藍代書建議只要有直系親屬設籍,這樣就可以符合自用住宅優惠稅率了喔。當時我便請我婆婆,也就是岑媽媽把戶籍遷入,以符合這資格條件。

    這中間還有個小插曲,就是我原先以為只要我婆婆遷入戶籍,讓我可以去申請自用住宅優惠稅率,未來就年年適用了。隔年我婆婆把戶籍遷出,我也不以為意,沒想到隔年收到的地價稅單真是讓我嚇到了,從幾千元暴增為一萬多元,後來才知道「家有一老、如有一寶」,我婆婆的戶籍不能遷出,我才能繼續享有這個優惠。當然就趕緊請婆婆再把戶籍遷到我家囉。

    這個插曲也讓我見識到國稅局神通廣大的能力,所以奉勸各位朋友,想要節稅的話,還是要奉公守法,才能住得安心、省得放心喔。

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