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    Smart智富密技第87期

    四都租金報酬率逾3%,遠勝定存

    買房收租 擁穩定現金流

    撰文者:林帝佑2017-01-25
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    市場預期房價將持續下修,到底還能不能買房收租?包租公律師蔡志雄的答案是:Yes!他觀察,近來受惠於房價下跌、租金上漲,台中市、台南市、高雄市的租金報酬率有5%∼6%,而桃園市雖然只有3%多,但人口持續成長,不排除房價長期還有增值空間。

    對比現在1年期定存利率只有1.04%(截至2017.01.09央行公布的5大銀行平均存款利率),若能挑選出條件佳、租金報酬率淨利在3%以上的物件(租金報酬率計算方式詳見圖1),可打敗通膨、創造穩定現金流,即使在房市轉弱之際亦能長期抗跌。要怎麼挑物件呢?以下為蔡志雄傾囊相授的要訣,教讀者如何觀察大環境、挑選物件、準備小配備,然後快速出租!

    觀察環境》把握4原則,確保客源穩定
    租金報酬率要提升,說穿了就是仰賴「租金增加」和「成本降低」2大要素,但若沒有穩定客源,空租期拉長,租金再高也「看得到、吃不到」,因此大環境的挑選很重要,有以下4個原則:

    1.以四都的物件為主
    因為工作機會的關係,人口多數往六都集中,外來就業人口衍生租屋需求,但台北市、新北市的年化報酬率扣除成本後目前僅約2%,因此建議只看桃園市、台中市、台南市和高雄市的物件,租金報酬率較高、租客也較其他非六都的地區多。

    2.離捷運、火車站步行10分鐘內
    搭乘「不會塞車」的大眾運輸,像是捷運、火車這是未來趨勢,蔡志雄的做法是只買站在捷運站、火車站出口就能直接看到的物件,或最起碼物件的位置要距離站點步行10分鐘以內。

    3.生活機能最好隔條巷
    租屋族很重視生活機能,但也不會希望小吃店在同一棟樓的樓下,因為人潮往來、環境較髒亂,會影響到居家品質,因此生活機能要具備,但最好是隔條巷,以步行5分鐘內可到達最佳。

    4.有雙客源最好
    很多人以學區周邊為首選,但現在少子化愈來愈明顯,蔡志雄認為,除了學區以外,最好周邊有辦公商圈,因為客源會有學生以及上班族2大類。如果只有學區題材,建議確認2件事:首先,該校學生人數最好連續3年在1萬人以上;第2,學校宿舍提供的床位占學生人數2成以下,比如學生人數有1萬人,宿舍床位在2,000個以下,確保有校外租屋需求。

    挑選物件》屋齡10年套房好租易脫手
    至於物件本身的條件,可把握以下2個原則:

    1.套房較易出租
    租客多為學生或上班族,套房產品是最好出租的種類,同時因為總價低,未來容易脫手也不至於被砍價得太嚴重。另外,最好有陽台、頂樓有曬衣區,這樣的物件更受租客青睞。

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