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    Smart智富月刊128期

    拒絕套牢,先算合理價!

    撰文者:顏炳立 2009-03-31 瀏覽數:14,096
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    現在,台灣什麼都在降價,包括食、衣、行、育、樂,連麥當勞這最具指標性的食物都在降價了,房價怎麼可能不降?

    其實,房市是在下滑,卻是呈階梯式跌法,而且每一段階梯的距離特長,只要價格降一點,買盤就馬上出現,使得前景更加錯亂難測,不知到底該手握現金,還是擁抱房地產?這波房地產不景氣,我擔心,大家把虧損低估了,期待的心理會拖垮整個市場。

    如果你是屋主,建議你要去面對這波變化,不應把未來的購買力寄望在政府調降利率與資金的供應上,也許目前是一個逃命波,是讓你能夠在看空看多模糊不清的時候,賣掉房子換回現金。

    假設這個趨勢持續往下走,那麼現在賣掉的價錢,過2、3年回頭看,它就是一個高價。輸贏無常,現金最樂,房市不見新機其實就是危機了,不景氣得靠低價打開市場,靠低價增加成交率,不景氣絕對仍有要買屋的人,只是價格不對。所以,帶動市場成交最有效的方法就是降價,因為目前來說,低價是各行各業對抗不景氣的最佳戰術,也是市場起死回生最重要的關鍵。

    信義計畫區就有一個指標性個案,去年喊價1坪250萬元,接著敦化南路的個案也喊出同樣價錢,但市場變化太過快速,措手不及,變成封盤不賣。封盤不賣有兩種情況,一是房市太熱,另一是太冷,現在無疑是太冷。今年2月,這信義計畫區的個案,賣價只有110萬元。

    這價格,恐怕會讓所有信義計畫區以外的新屋都掛了。因為每坪賣110萬元,施工期抓3年,每年不動產投資機會成本(資金成本+風險係數)假設是7%,用貼現公式來算,則新屋的現貨價應落在90萬元左右。一般而言,20年屋的價格是新屋價的1/2,也就是45萬元,而10年屋的價格比20年屋多50%,也就是67萬5,000元。


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