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    Smart智富月刊187期

    交易量縮價不動,房市恐面臨盤整反轉

    大台北 今年買屋留意4要點

    撰文者:游筱燕 2014-03-01
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    台灣房市多頭走了10多年,大台北地區更是全台房價上漲的領頭羊區,根據逾20年統計大台北成屋房價的吉家網調查顯示, 台北市的這波漲幅已經緩了下來, 大安區的均價已經連2季盤旋在92 萬元上下;信義區在2013年全年的漲幅僅比2012年多出3.7%。

    自從奢侈稅以來,台北市平均單月的買賣移轉棟數,從6,000多棟腰斬到3,000多棟,在價不動、量又縮、市場正面臨盤整反轉之際, 如果要買賣房屋應該怎麼操作?買哪種房子才不會受到景氣牽累?

    從事房地產買賣逾40年,經歷過無數次房市循環的不動產仲介同業公會全聯會理事長李同榮、以及天時地利不動產創辦人張欣民一致認為,買房最怕遇房市反轉時賣不掉,今年欲買屋要注意4大要點:

    要點1》預售屋預期漲幅難測

    預售屋的價格皆是以現價往上加2成∼3成的預期漲幅作為賣價, 當未來房市反轉的聲浪和跡象已出現,難保2年後價格不會跌個2 成,如此一來一回到真正交屋時就會有4成價差,恐有斷頭危機。

    舉例來說,當現在的新成屋單價為100萬元,預售屋就會賣到120 萬元∼130萬元,在多頭市場,2 年後房價漲到140萬元以上可能不成問題,最少能有10萬元的獲利空間。但在空頭市場,要考量2 年後確實有此價格嗎?還是依舊停在100萬元呢?這樣一來,就比原先購入的價格還低。李同榮指出, 通常這種情況出現在腹地大、供給量大的地區機率較高,如淡水、三峽、林口之預售屋。

    要點2》選捷運沿線店面

    李同榮說,受到時代變遷,消費者買賣的習慣更改,傳統熱門店面也可能式微。比如師大夜市的金店面一夕間變燙手山芋;又如15年前在天母西路一間店面不論多小, 月租金都至少15萬元以上,現在即使價格腰斬,降價至8萬元∼9 萬元還找不到租客;反觀永康商圈,卻因捷運的通車帶來人潮和錢潮而大漲店租,就是這個道理。

    要點3》挑氣質型環境較保值

    顧名思義,氣質型設施包含圖書館、文化中心、美術館、科博館、音樂廳等能讓身心靈放鬆增長氣質的地方,這些地方通常有大片綠地,居住品質相對良好,在不景氣中較保值。舉例來說,如果房屋條件相當,周邊沒有氣質型設施的住宅賣1坪50萬元,附近有文化中心的單價則要55萬元,在此時機點下,寧可買後者,相對容易脫手。

    要點4》不碰未動工捷運周邊宅

    原因很簡單,因為現在都還沒動工,那何時享受得到利多呢?加上近期又將碰上選舉,如果首長換人、換了政見,或是不將重點放在前任者的政策上,都會是一大風險。以淡海新市鎮將來會建設的輕軌來說,據傳目前環評仍未過關, 就會是一大變數。張欣民建議要買捷運宅就一定要買已經興建完畢或確定在興建中的,其中又以興建完畢且行駛多年的捷運沿線房價較穩定,不會因預期心態被隨便加價。


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