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    Smart智富月刊187期

    全台總價5000萬、雙北總價8000萬屋主留意

    實價課稅上路 首追豪宅稅

    撰文者:游筱燕 2014-03-01 瀏覽數:11,998
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    令不少屋主擔憂的實價課稅, 真的來了!財政部開始積極追稅,今年初瞄準全台豪宅,制定新的「豪宅條款」,未來台北市、新北市售價超過8,000萬元以上、其他縣市售價超過5,000萬元以上的房子,都得按照房屋實際收入的15%來計算所得,並在今年5月報稅開始適用。以台北豪宅指標帝寶為例,若適用此條款,就得比過去多繳近212萬元的稅,其他豪宅的稅負增幅或許更高(詳見表1)。

    別以為這只是打豪宅、打有錢人,目前財政部已經正式發函地方政府,調高非供自住房屋的房屋稅率,凡是配合的縣市,將獲得增撥補助款的獎勵。也就是說,除了「豪宅條款」明列規範下的豪宅以外,一般民眾的房屋也逃不掉。

    業內人士指出,實價登錄後必定走向實價課稅,當豪宅先行示範「追稅」成功後,就輪到普羅大眾買賣房屋得按實際的資本利得課稅。究竟小市民該如何趁稅法制度還沒向「下」延伸時就先做好因應,以及目前的「豪宅條款」是怎麼算的?又是以何種稅為稅基?請看以下說明。

    擁有地政士和不動產經紀人、不動產估價師3執照的高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源表示, 由於目前不動產交易資本利得稅, 仍採取土地與房屋分開計稅的方式課徵,土地部分課徵土地增值稅, 房屋部分則按財產交易所得課徵所得稅,所以此處新增的「豪宅條款」就是指建物部分的資本利得。

    「豪宅條款」計稅

    採高總價比率所得認定

    過去政府因考量多數人「無法舉證」原本的購屋成本,便以「房屋評定現值比率」來計算財產交易所得,但是「房屋評定現值比率」長期偏低,往往是新蓋建物成本的1 /2∼1/3,也由於實在過低,有利於炒房和囤積房產,才會被許多學者詬病應該改進。所以從今年開始,個人出售房屋的財產交易所得計算會有3種認定方式,分別為: 「房屋評定現值比率認定」、「高 總價比率所得認定」以及「核實認定」,來作為房屋的財產交易所得。民眾可依財產交易所得認定方式的試算結果,在合法情形下,透過「是否提供買價及取得成本」、「賣價的交易總價」來選擇被國稅局採用「核實課稅」或採用「高總價比率所得認定」及「房屋評定現值比率認定」的課稅方向。

    目前的「豪宅條款」即是指用「高總價比率所得認定」方式,但這還不是最傷荷包的算法,所有人最怕的方式是被「核實認定」,因為當中存有幾百萬元到幾千萬元的計算落差,請看以下3種試算:

    《案例》

    假設在桃園市有1間總樓層數28層的24樓建物,屋齡約19年,建物面積約133.1坪(440平方公尺),土地持分面積約30.25坪(100平方公尺),在2011年土地公告現值約393萬元,房屋評定現值378萬元。倘若屋主於2011年1月購入該房地,購入總價3,993萬元,又在2013年5月賣出, 出售總價5,324萬元,扣除仲介費、代書費、契稅等相關支出約200萬元後,淨所得為1,131萬元。


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