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    Smart智富月刊196期

    近3年人口呈現負成長,空屋率超過10%

    中彰投》慎防房價泡沫化危機

    撰文者:林帝佑 2014-11-28
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    房市的「雞蛋理論」不僅能套用在大台北地區,就連中部也適用。房產專家Sway解釋,所謂的雞蛋理論,簡單來說,就是把市中心當成蛋黃區,市郊當成蛋白區,再外圍屬於蛋殼區。大致上,房價與生活機能是以蛋黃區最貴(最佳)、蛋白區次之、蛋殼區最差。房價起漲時,通常先漲蛋黃區,接著外溢到蛋白區,等到蛋黃區、蛋白區的房價都高到令民眾受不了,蛋殼區才會接棒發酵,但最後一棒,常也是價格下跌時最脆弱的區段,先來看一個實際的故事。

    家住南投的賴先生,於2014年3月在草屯的郊區看上連棟透天厝社區,土地坪數約30坪、建物坪數約58坪,建商開價960萬元,經過議價,最後以820萬元成交。

    9月中,他在網路上看到同社區較小的物件正在出售,土地坪數約29坪、建物坪數約56.64坪,但開價卻高達1,280萬元!若不計較些微的坪數差異,短短半年,開價竟漲了33.3%,11月該物件仍未出售,但開價下修了7.8%,也要1,180萬元高價。

    購屋族進行「輕移民」
    到郊區尋找親民房價

    賴先生深入了解後發現,該物件似乎是投資客所有,他一方面開心自己買的房子似乎搭上房市增值的列車;另一方面卻也覺得房價漲速驚人,「投資客害那些真的想自住的人買不起,只能說我還算幸運,買的價格較平實。」賴先生表示。

    Sway分析,不論中彰投,都有「輕移民」的狀況,因為蛋黃區房價高漲,許多人開始往蛋白區購屋,也造成郊區房價上漲,但開價半年漲3成,「像是用來騙對行情不了解的人。」而前述案例在11月下修開價,Sway說,那是「假跌價」,投資客的成本一定更低。

    「雞蛋理論套用在六都以外的區域,雞蛋會變形!」Sway解釋。以彰化跟南投來說,雞蛋的蛋白變得很薄、蛋殼變得很厚。蛋白區的房價要成長,需要有自住買盤,不會因為蛋黃區的房價漲,蛋白區的就跟進,而蛋殼區就更不用說了,房價基本上連動都不會動,因此不論是漲了33.3%,或後來跌了7.8%,都像是「菜籃族投資客的無知投資」。

    彰化、南投真的有這麼多支撐房價的自住客嗎?根據內政部統計處統計至2014年9月「現住人口遷入、遷出」資料顯示,彰化、南投的人口連3年都呈現移出大於移入的狀況(詳見表1)。但人口不斷減少,整體房價卻不減反增。

    全國不動產彰化員林加盟店店東黃雅甄表示,員林是南彰化的蛋黃區,這3年房價漲了6成∼7成。若將員林進一步分析,東區是員林的核心,3年前成交180萬元的22坪大樓產品,2014年6月同物件的成交價為300萬元,漲幅高達66.7%。而西區雖不及東區繁榮,但房價的漲幅也有5成∼6成。

    南投房市以透天厝為主
    蛋白區漲得比蛋黃區多

    而南投的狀況,中信房屋埔里中華加盟店店長李志成表示,以埔里來說,蛋白區漲得比蛋黃區還要多。埔里以透天厝交易為主,因此以土地單價看房市的漲跌,近3年來,埔里的市中心土地從每坪8萬元漲到12萬元,相較3年前是1.5倍。但是蛋白區漲幅最高達2.3倍,以前土地每坪3萬元∼5萬元,現在約7萬元。


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