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    Smart智富月刊199期

    資產過度集中在房產,現金流不足

    單薪族如何換屋兼存退休金?

    撰文者:戴瑞瑤 2015-02-26
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    我今年45歲,獨力扶養一個8歲的女兒,過去12年都在中國工作。但我發現女兒在中國的小學適應不良,加上父母年紀已高,我突然驚覺,過去只專注於工作,父母與小孩都疏於照顧,因此下定決心辭掉工作回到台灣。

    沒了工作,怎麼生活?還好2年前,我用新台幣1,220萬元在中國福建買了1間房,以目前行情估,已增值到新台幣2,250萬元,原本我打算賣出後獲利投入台股。可是,上個月我回中國時發現,那個區域房價還持續在漲,因為屬於精華區,加上有交通利多,排隊等著買的人比賣的人要多,考量到目前還有新台幣500萬元的房貸,分10年繳款才能還清,所以我考慮出租,用租金來抵房貸,不曉得這樣的資產配置是否正確?

    其實,中國這間房子能增值1倍,對我來說就像中樂透,給了我很大的震撼,我決心把理財這件事搞清楚,因此到香港學習企業財務與投資,目前我還有存款新台幣近200萬元(其中人民幣15萬元,折合新台幣75萬元),我目前沒收入,而且我年紀不小,對能否在台灣找到適合的工作沒把握,因此興起用台股賺薪水的想法。不曉得我是否能靠著活用手上存款投資台股賺到薪水?

    此外,考慮父母年邁行動不便,我希望能在5年後幫父母換屋、買間電梯華廈,地區可以在大台北,因為是要三代同堂,至少需要40坪以上,總價範圍在2,000萬元左右,我應該怎麼做才能支付生活所需兼順利換屋呢?

    專家建議》
    新富聯合理財規畫顧問副總經理、國際認證理財規畫顧問(CFP) 黃正勳

    優先找工作,5年後賣中國房產

    小利(化名)談到想學習投資高手在台股的操作方法。雖然她曾在香港上過財務投資課程,但我告訴小利:「千萬不要想一夕致富!那些投資達人都是經長時間鑽研與大量研究才成功,一般人不是照做就能保證獲利。」

    此外,我發現,她的父母竟然沒有任何商業保險,她應該考慮父母未來長期看護支出的風險,以目前醫療環境,父母2人預計每年要花10萬元,而且小利也應以每年10萬元為自己老年生活預作準備,這部分我建議也列為她的理財目標之一。不過,在達到理財目標前,以下2個問題她應該優先解決:

    1.資產過度集中房產,流動率太差:小利現在最大的問題是「現金流不足」!主要原因是大部分資產都在不動產,占她總資產的92%,加上過去房產是自住,無法當作生息資產,目前又沒有工作。若依她規畫,回台灣後將中國房產出租,租金也只夠打平房貸支出,就算動用手上的200萬元存款支應,頂多也只能應付4年的生活花費。

    2.長期收支管理不良:小利過去的收支管理其實有問題!因為中國的房產漲1倍,讓她有了自己很富有的假象。事實上,假設中國房產沒有增值,當初負擔頭期款600萬元,貸款繳了120萬元,加上僅有的200萬元存款,其實這幾年她才存下920萬元,目前還有500萬元房貸。如果真依小利所說,過去她在中國月薪可達新台幣10萬元以上,貸款卻未能迅速還完,顯示她過去賺得多、可能花得也多,收支管理顯然有問題。


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