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    Smart智富月刊199期

    房地合一稅草案出爐,預計2016年元旦上路

    大台北》成交量可望起死回生

    撰文者:林帝佑 2015-02-26
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    房地合一稅草案終於出爐!過去半年,房地合一稅稅制搖擺不定,造成房市交易量大跌、房價也微幅下修,被多數業者認為是造成房市低迷的元凶。

    回顧2014年,房市陷入低潮,市場原先預期,11月底九合一大選結束後交易量可望回升。但沒想到房地合一稅未定案,讓雙北兩市2014年全年的買賣移轉棟數皆創下23年來新低,連最新公布、2015年1月的買賣移轉棟數也不爭氣。台北市為2,448棟,較2014年12月的3,055棟,下滑了19.87%,也較去年同期少了23.55%;新北市則為4,571棟,較前1個月下滑17.6%,與去年同期相比也大跌23.91%。

    分析市況未見起色的原因,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,這樣的交易量應該是屬於「純自用」的基本買盤,顯示雙北房市受到政策干擾的程度甚重。

    除交易量低迷外,房價也出現修正。據永慶房產集團統計台北市、新北市的平均房價顯示,台北市近1年來下跌了4.87%。2013年第4季,台北市平均房價站上每坪67萬8,000元的最高點後,就開始下修盤整,到2014年第4季已降至每坪64萬5,000元(詳見圖1)。

    新北市的房價也欲振乏力,2014年第2季每坪成交34萬5,000元,為近2年的高點,但之後連2季都維持在每坪33萬元的水準。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,台北市房價較高,新北市近2年受到比價效應拉抬,加上受惠於諸多利多陸續完工,因此房價一路上揚,但受到政府實施選擇性信用管制和銀行放款保守等衝擊,房價大多在去年中就停漲。

    房屋交易獲利部分
    將課單一稅率17%

    「加上房地合一稅、房屋稅增加等政策紛擾,也導致民眾購屋腳步明顯放慢,」黃舒衛說。因為稅改充斥許多不確定性,觀望氣氛濃厚,所以過去買方大幅度加價購屋的情況已不復見,取而代之的是「有感降價」的物件,才能受到買方青睞,也是成交的關鍵。

    近來業者頻向政府喊話,期盼房地合一稅能盡速公布並上路,以挽救命在旦夕的房市。歷經好幾個月的討論,財政部在2月12日公布了房地合一稅的改革方案,目前方案朝向輕稅原則,針對房產交易獲利部分,確定採單一稅率17%,長期持有更有減徵優惠(詳見表1)。

    自用住宅部分,並不限一屋,只要符合自用條件,交易獲利所得可享免稅。為了抑制短期投機,持有2年內即出售者,則以30%的差別稅率課徵。

    不論新舊制都需繳土增稅,因此此處僅針對房屋獲利的部分舉例。假設王先生在2016年1月1日後,以1,000萬元買入一間房屋,但2年多未滿3年時,以1,100萬元出售,獲利100萬元(不計其他成本)。若以現行制度來看,繳交土增稅(土地的獲利)後,財產交易所得稅(房屋的獲利)得視個人申報綜所稅時的稅率計算。假設房地比為3/10、個人綜所稅稅率5%,則僅需繳納1萬5,000元(100萬元×3/10×0.5%)。而新制計算,假設土地漲價總數額為50萬元,那房地合一稅要繳8萬5,000元((100萬元-50萬元)×17%)。


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