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    Smart智富月刊199期

    家戶購屋比六都第3,外來客買豪宅養蚊等增值

    中彰投》七期空屋潛藏去化危機

    撰文者:林帝佑 2015-02-26
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    房仲業者統計出六都各行政區的「家戶購屋比」,從幾個上榜的區域來看,前10名中有4個區域落在台中市,包含西屯區、南區、中區和北屯區(詳見表1)。以第3名的西屯區來看,是近年房市推案大熱區—七期重劃區的所在區域。雖然此處新建豪宅林立,但是群義房屋不動產企研室特助許鴻政不諱言,推估買盤只有一半是台中人,很多豪宅只住「瑪麗亞」(外傭)。

    所謂的「家戶購屋比」是指各區的買賣移轉棟數除以各區的家庭戶數所計算出來的比率。譬如北屯區2014年的買賣移轉棟數為7,359棟,家戶數為8萬619戶,家戶購屋比即為9.1%。數字愈高表示成交案件愈多,可是背後也隱含著當地推案量大,若房市景氣翻轉,將來餘屋去化的壓力將十分沉重。

    德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群認為,「只要是房子蓋愈多的地方,家戶購屋比就會愈高,但主要的實際購屋者卻是外來人口,應非當地家戶,這點要特別注意。」

    七期「點燈率」低
    豪宅多住「瑪麗亞」

    景文科技大學財務金融系副教授章定煊更憂心地直言,因為這些區域實際購屋者多是外來人口,非當地家戶,換句話說就是,有買、沒住,等待增值後轉手,投資炒作的成分大過實際需求,甚至可以說是「反指標(利空)」!

    七期重劃區是目前台中最精華的地段,尤其新市政中心周邊,有大遠百、新光三越、老虎城購物中心、國家歌劇院、秋紅谷生態公園等設施,生活機能、區內交通都是中上水準。也因為如此,建商都推出中大坪數的豪宅建案以取得較高的獲利,同時讓有錢人產生一種「我沒有買一戶就不像有錢人」的心態,因此該區域的買方很多是台商、台北客,許鴻政推估,七期重劃區內很多豪宅長期只住「瑪麗亞」(外傭)。

    許鴻政進一步表示,台商偶爾回台灣住、台北客假日才來住,造成七期的「點燈率」低,看起來空屋比率較高。對照早期、約在2001年∼2006年完工的大樓,入住率較高,原因是早期的自用需求多,買來投資置產的人為少數,「所以買方買了就會去住。」

    炒作的背後存在隱憂,章定煊分析,有些區域確實是因為有交通及商圈等題材才能夠有被炒作的條件,但是炒作往往會讓人高估價值,所以要注意這些題材什麼時候發酵?什麼時候真正可以落實?落實後有沒有辦法維持?

    而且隨著房市榮景不再,買房的人愈來愈少、看空的人愈來愈多,但是蓋房子的速度卻愈來愈快!章定煊提醒,不能忽略這些區域的空屋和餘屋。


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