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    Smart智富月刊201期

    搞懂相關成本 買賣房產不吃虧

    撰文者:林帝佑 2015-04-28
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    在日本,投資不動產如果賺到價差,必須上繳「讓渡所得稅」(即資本利得稅),而且持有時間如果不滿5年,讓渡所得稅的稅率高達30%。

    因此,到日本當包租公,一般多規畫投資時間至少要5年以上,投資期間還有許多不同於台灣不動產市場的稅費與成本必須負擔,而想要出售又該如何進行呢?下列3項成本,買賣日本不動產前,你不可不知。

    成本1 從購買到出售,共需繳納8種稅

    整體來看,在日本出手買房須付出的稅負和成本,約達房屋總價的2%∼3%,跟在台灣購買新成屋差不多。

    買進後於房屋持有期間,不僅租賃所得須繳納所得稅,還須負擔「固定資產稅」、「都市計畫稅」,這部分每年負擔成本約是房價的千分之2∼千分之3。

    等到房屋一旦出售,若有賺到價差須視持有期間負擔15%∼30%不等的「讓渡所得稅」,這部分若規畫失當,很可能會讓你的投資獲利大縮水!

    因此,從買進、持有到出售的稅負及其他費用都值得詳加了解,仔細規畫才不會吃虧!(詳見下圖)

    當日本包租公,需繳交的稅負費用

    成本2 支付物業管理費,協助招攬租客與維修

    日本租屋市場蓬勃發展,所以物業管理服務非常到位;一般物業管理公司的主要工作項目包含:

    1. 協助房東刊登廣告,招攬租客。

    2. 協助房東與租客聯繫,負責收租等事宜。

    3. 假設房子有損壞,負責維修。在簽訂物業管理契約時,業者會與屋主約定一個金額上限,通常是3萬∼5萬日圓(約合新台幣7,800∼1萬3,000元),假設維修費用在此約定金額以下,物業管理公司就直接處理;若超過約定金額,則會先向屋主報備取得同意才進行維修,所有維修費都會於下個月要給房東的房租中扣除。而目前主要有2種物業管理方式:

    方式1》代租、代管

    1. 物業管理公司招攬到租客後,房東才需支付費用給業者,佣金通常是1個月房租。

    2. 租客進駐後,由物業管理公司負責管理,每月收取租金的3%∼7%作為費用。

    方式2》包租、代管

    1. 不管房子是否順利出租,物業管理公司都按合約交付約定好的租金給屋主。

    2. 租金須先扣除物業管理費,通常包租的物業管理費是每月租金的10%,較代租、代管高,不過,優點是屋主可以把空租期的風險轉嫁給物業管理公司。

    成本3 仲介服務費須再加上8%的消費稅

    想要出售日本的房產,一定要透過日本當地仲介才能合法交易。因為在日本買賣房地產,簽約時一定要有「宅地建物取引主任」執照,這張執照等同於台灣的不動產經紀人執照,因此建議投資人可直接委託日本仲介。

    若屋主不懂日文或覺得溝通麻煩而選擇找台灣房仲業者,必須記得,仲介服務費是出售價格的3%加6萬日圓,再外加仲介服務費8%的消費稅,可用以上金額為基準向仲介詢價,藉此找到最適合的仲介。

    誠信國際地產總經理 蔡璟柏

    獲利了結時點可設在2020年奧運後若現在進場,建議可將出場時點設定在2020年奧運結束後半年期間,屆時可觀察日本政府是否還推出其他重大利多政策、政局是否穩定,如果以上答案皆為「否」,建議應先獲利了結。


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