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    Smart智富月刊225期

    年金改革衝擊大,須重新檢視家庭財務

    如何避免購屋排擠退休規畫?

    撰文者:陳彥丞 2017-05-01
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    案例》

    我今年40歲,是一名公立國小老師,為了要照顧媽媽,目前一起在學校附近租房子。我的年收入為107萬元,除了生活費之外,就只有房租是較大筆的支出,每月結餘都放銀行定存或活存。

    因為擔心我和媽媽年紀大租屋不便,加上最近房價跌了不少,打算買房,但我不確定能否負擔,加上年金改革對我的退休金也會有影響,讓我很猶豫是否繼續租房就好。我想知道如何評估租房還是買房好,年金改革會影響買房和退休嗎? (讀者 Jessica)

    買下屬於自己的家,是許多人在生涯規畫時都會設定的理財目標。只是,很多人都會有的困惑是,如何評估自己是否有買房的能力?

    新富聯合理財規畫顧問公司副總經理、國際認證理財規畫顧問(CFP)黃正勳表示,由於現代人從結婚、生子,到買房的年齡階段愈來愈延後,因而擠壓到可準備退休金的時間,再加上長壽的緣故,退休後的生活多半有較大的經濟壓力。

    對於像Jessica這樣的公教人員,過去因政府給付的退休年金條件較佳,若退休後還有房貸,仍可支應。目前的年金改革草案一旦通過,對他們最大的2個影響是,請領退休金的年紀恐延後,以及未來可請領的退休年金會減少。因此,公教人員須重新檢視自己或家庭的財務狀況,才能精確評估該繼續租屋還是買房。

    建議1》計入持有成本
    再比較買房與租屋支出
    針對評估買房和退休規畫,黃正勳給予以下2項建議:當擔心購屋是否會影響到退休計畫時,首先應計算租屋或購屋的費用,若購屋的支出可以負擔,就不用擔心會排擠到退休生活費用的準備;反之,當購屋支出過高時,繼續租屋就會是較合適的選擇。

    在估算租屋費用時,要考量未來租金可能會逐年調漲,以及能否持續找到合適租屋處等變數,可透過提高租屋準備金來因應。

    而在計算買房支出時,多數人會想到的支出項目是頭期款、預售屋的工程款、裝潢費用,以及每月房貸,但是常漏算了水電費、管理費,以及持有房屋須繳的地價稅、房屋稅等。尤其是近年來,地價稅不斷調漲,像台北市在2016年的公告地價平均調幅達30%以上,如果沒有預先編列預算,恐會使繳稅當月的現金流非常吃緊。

    在買了房也退休後,萬一準備的退休金不足時, 可選擇「以房養老」(詳見名詞解釋)貸款,支應生活所需的費用。但要提醒的是,銀行基本上會要求用於「以房養老」的房產須償清房貸,且當此項貸款的申請人一旦身故,若沒有繼承人或是繼承人選擇拋棄繼承,則該房產就會由銀行收回處理。

    在做退休規畫時,除了基本生活費外,其實醫療與照護等費用的準備更重要,而這些費用除了靠自己另行提撥之外,商業保險也是合適的工具。

    名詞解釋_以房養老

    指60∼65歲以上房屋持有者,將房產作為抵押品,向銀行申請以房養老貸款,經鑑價後銀行會每月撥款給借款人,在貸款期間可持續居住於房中。將來貸款滿期時,借款人如果還存活,必須清償貸款本金與利息,如果借款人身故,則由繼承人清償,否則就由銀行收回處理。


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