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    Smart智富月刊225期

    44坪房需繳10萬地租,比地價稅貴20倍

    低房價、高地租 地上權宅成燙手山芋

    撰文者:林帝佑 2017-05-01
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    北市地上權住宅「華固新天地」準備交屋,承購戶卻組成自救會打算控告建商,亦有部分承購戶欲解約,原因就在於地租大增,承購戶大喊吃不消!過去房地產景氣大好,地上權住宅打著「只要市價6折∼7折」的旗幟,吸引不少民眾購屋,但真的便宜嗎?高源不動產估價師事務所所長陳碧源以「華固新天地」44.37坪的房型試算,若在同樣的條件下,地上權住宅與所有權住宅的成本差異(詳見表1)。

    房價方面,「華固新天地」每坪成交均價約46萬元,相較周邊新案每坪65萬元∼75萬元,確實便宜不少,購屋總價可以省下上千萬元。

    持有成本部分,房屋稅相同暫先不談,但有關土地的持有成本,若為地上權,每年不需繳交地價稅,但需付地租,「華固新天地」是以公告地價3.5%計算,所以每年地租為9萬5,821元。相較於持有土地所有權的物件,民眾可以公告地價的8折為申報地價,並申請適用自住優惠稅率為0.2%,故每年地價稅僅為4,380元,兩者相差達20倍以上。

    「華固新天地」為70年的地上權案,故進一步試算持有到期的總成本, 由於公告地價漲跌難料,假設維持現今水準,若為地上權,加計房價、70年的房屋稅後,住戶共需付出3,031萬5,920元,若為所有權持有成本則為3,556萬3,850元。

    公告地價若持續上漲
    持有地上權愈久愈不利
    算出來後,地上權住宅確實比所有權住宅便宜,但地上權更大的隱憂是通膨,通常房地產被視為與通膨正相關,且漲幅高於通膨率,因此具有抗通膨的效果,但地價上漲,卻對地上權持有者不利,且時間愈長,風險愈大。陳碧源分析,「若公告地價不斷上調、房貸利率也比別人高,加上地上權案到期後,土地、房子都要還給政府。這筆帳不見得真正划算!」也因此,除「華固新天地」外,其他的地上權案,有開發商已準備轉做旅館、月子中心等商用不動產;也有得標建商公告解約(詳見表2)。

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