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    Smart智富月刊 231 期

    房價陷盤整,價格雖不滿意但可接受

    自住客進場撐買盤 房市買氣回升1成

    撰文者:林帝佑 2017-11-01
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    從多項房市交易量能數據來看,包含官方的全台買賣移轉棟數,累計至今年8月已較去年同期增加13.24%,民間業者自行統計的斡旋量,第3季亦較上季增加44.8%,房地產似乎已在底部回穩,交易量放大。但是買氣究竟從何而來?是股市萬點效應(詳見名詞解釋)?還是房價真的落底了?

    名詞解釋_股市萬點效應

    觀察過去台灣股市與房市交易量的關係,可以發現兩者的走勢相當雷同,譬如1990年,台股第一次上演萬點行情,之後房地產的買氣跟著回升;接著,2000年網路科技泡沫,股市下跌、房市買氣也直落;而後隨著股市復甦,房地產的交易量也向上攀升,這樣幾乎同步的狀況被市場稱之為「股市萬點效應」。

    天時地利不動產顧問總經理張欣民解釋,當股市上萬點會產生所謂的財富效應,因為多數投資人覺得股市起起伏伏的波動較大,所以當股市高漲,投資人便獲利了結,轉而將資金投入價格相對較穩定的房地產,房市買氣跟著開紅盤(詳見圖1)。

    然而,近期房市交易量反彈,國立台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文觀察,此次並非受到股市萬點行情的激勵,而是房價短期已經出現支撐。細究此波房市買氣復甦,可以歸納4個原因:

    原因1》房價打回原形
    首先,房價打回原形,回歸區域供需狀況。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,過去房市多頭,不少地區的房價「漲過其實」,但也有部分區域未跟著整體房價上揚,此波房市反轉,過去漲過頭、供給量大的區域或是假豪宅等都有明顯的修正,幅度甚至達2成以上,對民眾來說是有感下跌,因此吸引部分買盤進場。

    原因2》自住買盤出現
    第2個讓買氣回溫的原因,彭建文分析,是因為遞延性的自住買盤出現。全台房價從高點反轉後,自住客預期房價會持續下修,深怕今日的低點是明日的高點而遲遲不敢進場,購屋需求被延後了2年以上。

    但那些在多頭時期未跟著整體房價上揚的區域則是小幅修正後盤整跌不下去,根據信義房價指數統計,全台房價指數從2014年第2季的高峰297.78,下跌到2016年第1季的274.2,但之後並未如預期般地繼續下跌,指數在277.06∼282.36間波動,甚至出現小反彈。因此,原先鎖定這些區域的民眾在「價格雖不滿意,但可接受」的狀況下,看屋、下斡旋金的意願都大幅提升,紛紛進場買房。

    原因3》全台租金上揚
    第3個原因,全台租金有感上揚,據行政院主計總處統計的全國租金指數,2017年9月的指數為104.95,創下1981年有統計以來36年的新高。不少無殼蝸牛發現每個月的房租已經逼近1間小套房的房貸,因此每個月寧願多拿一些資金出來繳房貸,買下屬於自己的房屋,便棄租轉買。

    陳炳辰觀察,這樣的現象在台北市、新北市最為明顯。根據房屋比價平台「屋比」9月的統計,以台北市來說,套房每月租金每坪達1,648元,換句話說,在台北市租1間10坪大的套房平均每月要付出1萬6,480元的租金。

    若以房屋貸款20年來看,每貸款100萬元,每月還款的房貸金額約5,000元,以每月付出1萬6,480元換算下來,可以貸款的金額約為330萬元,假設330萬元為房屋總價的7成,民眾可以買下470萬元左右的物件,在台北市,恰好是一間小套房,或願意以交通時間換取空間的年輕人,也能在蛋白區買下2房1廳的房子。

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