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    Smart智富月刊239期

    顏炳立:升息腳步近 賣方應改變心態

    撰文者:顏炳立 2018-07-01
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    台灣房市好比即將入夏的氣候,北部是多雲到偶陣雨,只有零星的土地陸續成交。至於中南部則是豔陽高照,在首購市場去化順利、銀行借貸方便的刺激下,趁著利息低,建商開始買進相對便宜的土地。只是,建商買進的土地中,8成、9成都是政府標售案件,遠超過民間標售案,顯然是因政府標售案權利乾淨清楚、價格相對便宜,加上資訊公開透明,使得滿手銀彈的建商買進意願相對拉高。

    在市場出現緩步試水溫的土地交易買盤後,整體環境對賣方而言,問題已不在「商品會不會賣不掉?」而是「這商品要賣多久?」過去一週可去化20戶~30戶的預售案,現在同期間大約只能去化1戶~2戶。如果建商推案量達百戶,開工銷售10%、施工期間賣出30%,其餘6成等到完工後,恐怕得再花2年~3年才能完銷。這種觀望型的市況,無法激起市場的投資熱情,除北部商用不動產之外都呈冬眠。預料這種靠自用型交易撐盤的市況,恐怕還會持續數年之久。

    從目前銀行的逾放、寬限期滿開始本利攤還者都在增加,可看出購屋者的資金壓力在上升,尤其自用型買家對不願降價的物件已失去耐心,看屋潮減退,房屋持有者才開始積極求售,只是蛋白區的蛋黃產品已失去優勢,蛋殼區的蛋殼產品乏人問津,就算媒體把市場小利多報導成大頭條,還是讓人無感,顯見買賣雙方的期望價格差距真的不小。

    至於商用不動產市場,目前雖然有不少資金正四處找尋具合理投資報酬率的標的,但是,對於求售者眾的飯店產品,因為報酬率偏低,甚至遭到法人唾棄。店面市場則因內需不振、消費力轉弱,租金雖然逐漸走低,但因持有者的賣價並沒有跟著下跌,店面空置情況有愈來愈嚴重的現象,預估未來租金報酬率若未達3%以上,將無法吸引買盤。

    2018年雖已入夏,走過一半歲月,房市仍然感受不到豔陽的魅力。依此市況,「小確幸」若要變成「大幸福」,買賣雙方對價格的認知仍有待進一步的拉近與修正。由於市場趨勢不變,但升息腳步正在接近,我認為,此刻最該改變的是賣方的心態!

    小檔案_顏炳立

    ◎學歷:文化大學土地資源系畢
    ◎經歷:香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
    ◎現職:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理


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