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    Smart智富月刊262期

    受惠降息潮 REITs成投資優選

    撰文者:Miss Q 2020-06-01 瀏覽數:280
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    關鍵字:

    REITs 現金流 租金 不動產 降息

    在新冠肺炎疫情、全球貨幣政策寬鬆等因素影響下,各國央行先後將利率降到市場新低,美國聯準會(Fed)甚至調降利率至接近0%,並且加碼購買各類債券,促使債券價格攀升。

    除了美國外,各國央行也紛紛加入「降息+買債券」的行列,如歐洲國家、日本、加拿大、澳洲,此舉將拉低借款利率水準。在利率愈來愈低環境下,投資人恐怕將愈來愈難找到跟過去一樣利率水準的投資商品。

    貸款成本降低
    不動產價值水漲船高

    但投資人先不要心慌,因利率逐漸走低下,仍有受惠資產,不動產就是代表。因為低利率降低了房貸成本,借款利率愈低,不動產價值將愈發水漲船高。

    由於不動產受低利率的推升,又是台灣人長期偏重的理財資產,因而就投資角度來看,便具以下2大優點:

    1.投資人可以獲得穩定的租金現金流,租金是按日計收,較不受金融市場波動影響,相對穩定。

    2.長期坐享不動產地段增值利益,甚至是都市更新後的潛在報酬。

    不過,不動產有許多類別,其中以黃金商辦、店面、商場等商業不動產,會因為商業價值的提升,迅速反映在租金上。租金的上漲幅度及速度均較其他標的來得快,更是許多投資人心中憧憬的夢想標的,因此甚至出現「一店吃三代」的說法。

    REITs投資門檻較低
    並具有5大優勢

    但一般投資人想要成為包租公,卻常遇到2個門檻限制:1.投資金額太高(或需要高額自備款及伴隨而來的高額負債)、2.缺乏高度專業管理(商業不動產需要高度管理,甚至需要專業管理團隊,像是租務管理、修繕、商場營業組合等)。

    雖然商業不動產的門檻高,但台灣掛牌的不動產投資信託基金(REITs)提供1條成為不動產包租公的捷徑。以台灣掛牌上市的REITs來看,可歸納5大投資優勢:

    1.優質標的及分散投資:REITs是集合眾人資金,投資1棟或多棟不動產,讓小額投資人能以較低的門檻,投資大型不動產,賺取租金與增值所帶來的獲利。

    2.流動性較佳:投資人不需實質持有不動產,由於REITs掛牌於台股市場交易,因此可以直接透過證券市場買賣,流通性優於實際持有不動產,對投資人而言,相對方便。

    3.專業團隊負責管理:一般個人很難負擔專業管理團隊經營商業不動產,但透過REITs的專業管理團隊,一般投資人就可以擁有專業管理服務及財務報表,輕鬆參與不動產收租及潛在增值。

    4.買賣費用較低:目前台灣掛牌的REITs一單位不到20元,投資人可以用不到2萬元就成為包租公。

    5.金融海嘯下配息、租金不間斷:台灣掛牌REITs由於其租金來自於長期租賃合約,縱使在2008年~2009年金融海嘯下,股息仍然穩定不變。相較於金融海嘯許多公司紛紛停發股利,投資REITs的投資人每年現金收入更有保障。

    目前台灣有7家REITs掛牌上市,其旗下的不動產類型主要為商辦、商場及旅館,配息率約介於2%~3%間。

    2019年以來受到台商回流及美中貿易戰影響,台灣商辦需求屢增,REITs更加受益。2019年第4季,台北市商辦空置率更創新低2.61%,台北商辦租金創下新高,台灣REITs於2019年平均累積總報酬率為14.72%,在穩健的商品中表現亮眼,於波動市場下,顯得更為突出。

    由於台灣REITs穩定的現金流,加上台灣央行降息,2大因素支撐不動產REITs股價。即使2020年1月∼4月在疫情衝擊最嚴重的階段,台灣REITs更可謂台股中稀有的抗跌資產,若以1月1日至4月24日計算,除京城樂富R1(01010T)與兆豐新光R1(01003T)外,其餘REITs股價均低於淨值,折價幅度約6%~12%,平均累積總報酬率約為0.68%。如今,疫情趨緩,累積總報酬則也有1.65%(詳見表1,資料統計時間為2020年1月1日~2020年5月15日)。

    再看疫情下同期間的股市表現(2020年1月1日~2020年5月15日),其中台股大盤指數下跌9.8%,美國道瓊工業平均指數更大跌17%,並歷經大怒神般上沖下洗,台灣REITs在市場高度波動下更凸顯其抗跌價值。

    雖然REITs目前配息率僅2%~3%,看起來並不起眼,但其穩定的現金流特性加上長期坐享地段增值,以目前股價低於淨值及台商回流趨勢持續,對不動產有興趣、看好台灣商辦不動產的投資人來說,REITs是進軍不動產包租公的獲利捷徑!投資REITs,讓租金自動進來。

    小檔案_Miss Q

    經歷:外商圈交易室主管、具備會計師與證券分析師資格
    現職:財經作家、「MissQ 退休理財園地」臉書粉絲團版主
    著作:《7檔特別股養我一輩子:MissQ寫給退休族、定存族、小資族的私房三賺股》

    延伸閱讀
    留意3重點 降低REITs投資風險
    商辦供不應求 REITs成長可期


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