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    Smart智富月刊266期

    顏炳立:未來3年 房市將呈「個案表現」

    撰文者:顏炳立 2020-10-01 瀏覽數:0
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    台灣房市真的熱了嗎?根據我長期觀察,要投機、投資和自用3種購買力齊聚,反映在全國移轉棟數,至少每年超過45萬棟才是熱。在2016年之前,全國每年平均移轉棟數約在30萬棟,但2016年跌到了24萬5,000棟。經價格緩跌3年,才在2019年落底回升、成交量再站回30萬棟。2020年仍將持續此市況,第1季雖遇疫情而短暫中斷,但疫情控制後,買盤隨即出籠,恢復健康回溫走勢。

    但市場才回溫,就有人幻想要一飛沖天,更「忘了我是誰」,想把玉蘭花的價格賣到玫瑰花的行情,這種任性令人擔憂。原本房市持穩地健康放量,讓想買的可出手,但賣方千萬不要見到一點熱度就亂漲房價而揠苗助長。

    正因歷經了3年落底修正,市場已經變得健康聰明,開高價不會成交,若是反映真實的價格就會成交。從實際成交案來看,多集中在蛋白區、小坪數,豪宅市場仍是「帶刺的玫瑰」、「孤芳自賞」,且房價並沒有漲。但要提醒的是,目前小坪數產品雖熱,但隨著年輕族群成家而來的換屋潮,這些小宅恐面臨壓力。

    另外,完全未受疫情影響的土地,因1年就自然增值10%∼15%,故有大量買家追逐;商用不動產中的辦公市場仍是需求大過供給,但3、4年後,台北市將有數萬坪供給,將影響才調升的租金行情。自用市場方面,因低利率、政府提供的8成貸款、建商提供更優惠的付款條件等因素,將逼出更多的剛性自用買盤。最後,現在不是投資的買盤市場,因房價過高。這時買,3年內賺不到錢,只有2%的租金收益。若房價跌掉15%,得大約7年才補得回來。
    展望未來3、4年,市場都會呈現「個案表現」,價格幅度波動不大,也不可能滾出大量讓買家獲利出場。3、4年前買的預售屋,3年後賣不到當初預售的價格。而當預售屋賣到新成屋價,新成屋就賣不掉。5年前推的案子如今已成中古屋,價格就更撐不住了。所以未來幾年,房市仍將是「上不去、下不來」。市場但求合理健康,投資仍要「戒急用忍」,等價、等量、等風再起!

    小檔案_顏炳立

    ◎學歷:文化大學土地資源系畢
    ◎經歷: 香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
    ◎現職:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理


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