• 出版品:雜誌 > 從0050挑股 股利+價差賺2000萬
    訂閱雜誌電子雜誌

    Smart智富月刊237期

    系統先天不良+業者後天作價

    破解實價登錄2怪招 買家免當冤大頭

    撰文者:林帝佑 2018-05-01
    如果您喜歡這篇文章,請幫我們按個讚:

    解法》親赴周遭建案賞屋
    留心房價是否有拉抬現象
    不管是要買該案或附近的建案,何世昌建議,最好該區域的建案都一一親自到接待中心賞屋,且多看幾次,確認買屋有無其他贈品,就能知道這附近行情是否有因此拉高,避免出高價。

    此外,實價登錄系統先天設計上有一些令人詬病的地方,例如,最常碰到的就是車位登錄的方式不同,影響房屋計算出來的每坪單價等。因此,利用實價登錄系統時,可掌握以下5要點,抓出較精確的行情:

    1.利用歷次移轉明細掌握行情波動:實價登錄系統在2017年1月新增「歷次移轉明細」功能,該戶若於2012年8月實價登錄上路後成交過3次,現在查詢,便能看到3次的交易價格。全國不動產企研室主任張瀞勻表示,同社區也會因座向、景觀、樓層等因素造成價差,但歷次移轉明細能準確了解同一物件房價的漲跌幅,可以觀察其價格波動作為議價參考。

    2.注意特殊交易:有些行情大幅偏離市況,像親友間交易、凶宅、承作政府案件等,會與市價產生落差,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說,一定要點擊「交易明細」來確認狀況,若要計算均價,也應排除特殊交易的行情,避免誤判情勢。

    3.確認單價是否扣除車位影響:張瀞勻分析,民眾在買賣房屋時,多半是房屋與車位分開議價,譬如房屋30坪、每坪50萬元,另加坡道平面車位1個300萬元,車位權狀為10坪,但是在登錄時,車位價格並沒有強制分開登錄,就可能出現「總價1,800萬元〔(30坪*50萬元)+300萬元〕、坪數40坪(房屋30坪+車位10坪)、每坪單價45萬元〔總價1,800萬元/(房屋30坪+車位10坪)〕」的登錄資料,進而影響出價判斷。因此參考行情時,應先排除車位的坪數與價格,再試算建物單價。

    4.排除1樓成交行情:陳炳辰說,1樓多具備店面價值或因出入便利、可停車,價格會比樓上的樓層高,譬如士林夜市、迪化商圈等,就算1樓沒有登記為店面,也都因具備店面價值而頻創當地高價,但一般人較難判斷1樓的實際使用狀況,建議在評估某區域非1樓的行情時,直接排除1樓的交易價格。

    5.「框選查詢」易有誤差,需細看資料:實價登錄有「框選查詢」功能,可直接在地圖中框選欲查看行情的範圍,但陳炳辰指出,中南部常有地圖誤標的情況,如框選A路段,卻出現B路段的交易資料,因此當使用該功能時,仍要仔細比對系統篩選的資料是否為欲查看行情的範圍。

    3步驟拆算車位價格
    在使用實價登錄時,常遇到車位跟房屋坪數、價格混在一起算,導致建物單價失真的狀況,到底要怎麼拆算呢?請參考以下步驟:

    Step1》進入內政部實價登錄系統,按下上方①「不動產買賣」,輸入欲查詢的區域跟相關資料,此處以②「台北市」、「中山區」、「房地」及「房地+車位」、「住宅大樓」、「106年2月~107年2月」為例,輸入完後點選③「搜尋」。

    Step2》出現交易資料視窗後,此處以有車位的資料來作為範例,點選①「民權東路三段31~60號」的資料,下方就會出現②該筆資料的內容,接著點選③「交易明細」查看更詳細的交易資料。

    Step3》出現交易明細後,來拆算車位與房屋各自的坪數與價格。首先判斷車位種類,若未標明,最簡易的判斷是10坪以上通常為坡道平面車位、10坪以下為機械式車位,而該筆資料則顯示為①坡道平面車位。

    接著利用實價登錄系統查詢附近坡道平面車位的價格,假設為250萬元,從Step2可得知該物件交易總價為4,000萬元,減去車位價格250萬元,得出房屋總價為3,750萬元。坪數方面,於Step2圖中得知該交易總共為78.65坪,減去車位12.76坪,可知房屋坪數為65.89坪。再來以房屋總價3,750萬元除以房屋坪數為65.89坪,算出房屋實際單價約為每坪56萬9,130元。(文◎林帝佑) 

    資料來源:內政部不動產交易實價查詢服務網

    延伸閱讀
    Q2》房價這麼貴 租屋好還是買房好?
    看房訣竅篇》如何明察暗訪 避開黑心建商?
    延伸學習
    低風險的財富法則


    如果您想收到更多理財訊息,您可以按此:
    Prev
    12 
    精選推薦
    課程好學 黃豐凱大數據個股健診夜自習【單堂】 『持股健診』熱烈好評加開!在資訊爆炸的時代,你我都需要善用工具輔助投資,掌握精準量化資訊,進而降低情緒干擾,跟著投研高手凱哥一起
    課程好學 黃豐凱大數據個股健診夜自習【單堂】 『持股健診』熱烈好評加開!在資訊爆炸的時代,你我都需要善用工具輔助投資,掌握精準量化資訊,進而降低情緒干擾,跟著投研高手凱哥一起
    課程好學 黃豐凱大數據個股健診夜自習【單堂】 『持股健診』熱烈好評加開!在資訊爆炸的時代,你我都需要善用工具輔助投資,掌握精準量化資訊,進而降低情緒干擾,跟著投研高手凱哥一起
    課程好學 黃豐凱大數據個股健診夜自習【單堂】 『持股健診』熱烈好評加開!在資訊爆炸的時代,你我都需要善用工具輔助投資,掌握精準量化資訊,進而降低情緒干擾,跟著投研高手凱哥一起
    特別企劃
    達人帶路,保單不再霧煞煞! 達人帶路,保單不再霧煞煞!...
    不懼市場變動 資產穩健成長 不懼市場變動 資產穩健成長...