達人開講

《從零開始賺一億》書摘

善用銀行貸款,小錢買大屋

撰文者:呂原富

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許多年輕人望屋興嘆,原因在於房價高。但大家都應該知道,買房子是可以貸款的,所以買屋最大的困難點,第1在於貸款成數,第2在於貸款利率。 


貸款利息是銀行收入的主要來源,基本上只要有適當的抵押品,借方有一定的還款能力。銀行是非常樂意把錢借出去的。只不過在借和還之間,有許多的學問。一般民眾若直接去談,很難得到好的條件。

一個專業的仲介,一定會告訴房屋投資人,在買房子時,要先準備好什麼資料,作為財務證明,在談判的時候,優秀的仲介人也會用專業的溝通技巧,為投資人爭取到最好的投資條件。

一般人來說,銀行要貸款給投資人,要看的是「人」和「物」。人就是指投資人,也就是你;物是你投資的標的,也就是房屋。

以「人」來說,貸款的成數是這麼估算的: 

1.依金管會規定,(以雙北市及桃園市為例)一個人名下只有1棟房子的,銀行可以貸給屋主房價的8成。名下買第2棟的,只能貸到6成。名下第3棟的,只能貸到5成。 

2.但還會考量到「人」的財務狀況,銀行的貸款的額度,主要還是看借款人(也就是房屋投資人)的財力,可以負擔的能力。

而財力的依據分為──「現金資產」(看銀行存摺之活存或定存銀行會視為買屋之自備款)和「每月收入」(看薪資轉帳存摺,或者去國稅局申請所得清單可證明你每月到底收入多少),以及「名下有無負債」(千萬不要有太多的負債,尤其是信用卡及現金卡千萬不要有餘額未清或者每月只繳最低金額,這樣是借不到款的,因為銀行會認定為你連幾萬塊都要分期付款了,我哪裡還敢借你幾百萬的房貸呢?);其他,包括若是在500大企業上班、軍公教人員,也可以讓借款人取得較高的貸款成數。

3.其他特殊情況,例如符合青年首次購屋優惠條件的人,或其他政府提供補助優惠條件的人,但基本上,補助優惠重點主要是在貸款利率,而不是在貸款成數(本文摘自第3部第9節)。

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