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黑傑克專欄》投資REITs 實現包租公夢想

撰文者:黑傑克(李挺生) 更新時間:2018-05-16

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REITs 配息 基金投資 地產基金

這些年ETF(指數股票型基金)很潮,但是,真正潮的是跟指數連結的商品,而最早掛牌、同時以不動產證券化為商品的地產基金(REITs)反而被忽視了。ETF的原始意義是在交易所買賣的基金,但是,在台灣,卻都額外加了「與指數連結」的限制,因此把地產基金排除很可惜(原文發表於2018.03.01)。

本期專欄會介紹地產基金的理由有兩個:首先,現在是不動產行情的谷底,雖然無法預測何時會回到上升階段,但是下跌的風險已經小很多;再者,這類基金從成立以來,都能穩定配息,配息率比定存高,甚至比自己買房當包租公包租婆都好!


此時寫這篇專欄也有個人因素,話說2008年金融海嘯時,筆者認為台灣的不動產在災後將有行情,因此做了3個不動產投資:第一個是買了現在住的房子;第二個是買了REITs,當時的操作方式是掛牌的8檔標的全都買;第三個是參與朋友的土地開發,畢竟這是傳說中最賺錢的方式。

原本預期土地開發應該要賺很多,結果套到現在還無法變現,以目前不動產行情冷凍的狀況來看,真的是動不了、賺不到。至於自己住的房子,因為沒有變現的規畫,所以就不必算損益。反而是當時認為是「雞肋」的REITs,到了2013年漲了快1倍,而且很容易變現,沒有流動性的問題,成了這3個不動產投資中,報酬率最高、回收最快的項目。而筆者的這個經驗也顯示REITs的獨特優勢,跟直接買房一樣,可以賺到不動產上漲時的好處,而且沒有流通性的問題。

大家會覺得不動產很好賺的原因是,大多數的人都是借錢(房貸)來買房,有槓桿的作用。簡單來說,1,000萬元的房,以現在銀行自備款3成的條件來操作,只要準備300萬元即可。當房價漲了5成,代表這房子有了500萬元的潛在利益,以自備款300萬元算起來就是獲利1.6倍,相當誘人。

這個槓桿在REITs也適用,因為可以用融資操作。依照現行保證金4成的規定計算,價值1,000萬元的REITs,本金只要400萬元。當然,以領息為目標的操作,不應該使用融資。


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