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黑傑克專欄》投資REITs 實現包租公夢想
撰文者：黑傑克（李挺生） 更新時間：2018-05-16
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這些年ETF（指數股票型基金）很潮，但是，真正潮的是跟指數連結的商品，而最早掛牌、同時以不動產證券化為商品的地產基金（REITs）反而被忽視了。ETF的原始意義是在交易所買賣的基金，但是，在台灣，卻都額外加了「與指數連結」的限制，因此把地產基金排除很可惜（原文發表於2018.03.01）。
本期專欄會介紹地產基金的理由有兩個：首先，現在是不動產行情的谷底，雖然無法預測何時會回到上升階段，但是下跌的風險已經小很多；再者，這類基金從成立以來，都能穩定配息，配息率比定存高，甚至比自己買房當包租公包租婆都好！
此時寫這篇專欄也有個人因素，話說2008年金融海嘯時，筆者認為台灣的不動產在災後將有行情，因此做了3個不動產投資：第一個是買了現在住的房子；第二個是買了REITs，當時的操作方式是掛牌的8檔標的全都買；第三個是參與朋友的土地開發，畢竟這是傳說中最賺錢的方式。
原本預期土地開發應該要賺很多，結果套到現在還無法變現，以目前不動產行情冷凍的狀況來看，真的是動不了、賺不到。至於自己住的房子，因為沒有變現的規畫，所以就不必算損益。反而是當時認為是「雞肋」的REITs，到了2013年漲了快1倍，而且很容易變現，沒有流動性的問題，成了這3個不動產投資中，報酬率最高、回收最快的項目。而筆者的這個經驗也顯示REITs的獨特優勢，跟直接買房一樣，可以賺到不動產上漲時的好處，而且沒有流通性的問題。
大家會覺得不動產很好賺的原因是，大多數的人都是借錢（房貸）來買房，有槓桿的作用。簡單來說，1,000萬元的房，以現在銀行自備款3成的條件來操作，只要準備300萬元即可。當房價漲了5成，代表這房子有了500萬元的潛在利益，以自備款300萬元算起來就是獲利1.6倍，相當誘人。
這個槓桿在REITs也適用，因為可以用融資操作。依照現行保證金4成的規定計算，價值1,000萬元的REITs，本金只要400萬元。當然，以領息為目標的操作，不應該使用融資。
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