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房價止跌?》推案6千億、銷售僅10% 建商財報透露「房市未回暖」

撰文者:林帝佑 更新時間:2018-06-15

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最近房市交易回暖的訊息不斷,佑佑身邊不少朋友都很擔心,因為房價雖然下跌了3年多,但一般受薪階級仍然覺得負擔很重,所以遲遲未出手買房,心中期望著房價繼續修正。但市場一直有一句話說「量先價行」,很多想買房的無殼蝸牛開始擔心房價是不是要跟著交易量反彈了呢?

不管任何商品的價格,想要反彈,第一件事是要先落底,先落底才能談反彈這件事,但是落底後的狀況,有可能是「ㄩ」型、可能是「V」型、甚至是「L」型。目前業界普遍的看法是「L」型,也就是房價落底之後在底部盤整非常長的一段期間。


過去2、3年,部分地區的房價已修正2、3成,反觀房租頻頻上漲,部分有剛性需求的民眾不願意再花租金等房價跌,所以紛紛進場,讓成交量放大,但是交易量放大,不代表房價就會上漲。

原因在於,台灣這幾年的經濟成長並不佳,每年經濟成長率都在1%、2%間掙扎,加上2009年金融風暴過後,房地產迎來牛市,2014年到達高峰,這段期間,建商拼命推案,讓餘屋數量不減反增。

據內政部發布的統計資料,全台新建餘屋的待售住宅戶數創下歷年新高(詳見下圖);另一項佐證數據,則是上市櫃建商發布的財務報表,其存貨項下的成屋金額也創下2012年以來新高。



建商的存貨可以分為3大項,包含土地、在建工程和待售房地。我們先來看完工卻又沒賣掉的待售房地,2017年第4季財報顯示,所有上市櫃建商合計帳上的待售房地金額達1,897億9,375萬7,000元(詳見下表)。而且財報上的金額是以成本計價,如果粗估毛利率為25%,這些餘屋的推案量高達2,372億4,219萬6,250元,要多少家庭買房子才消耗的完?不要忘記,我們還沒加計未上市櫃建商的部分,且市場上還有中古屋、預售屋等選項。



如果再把在建工程加進來討論,帳上金額4,271億343萬1,000元,保守的用完工率8成、毛利率25%計算,推案金額更是高達6,673億4,911萬940元,如果邊建邊賣,有賣掉就算了,但觀察近幾季國泰房地產指數的銷售率,全國都只有10%左右……,表示這些預售屋的銷況並不佳,完工之後又將列入待售房地變成餘屋。可以預見的,當內政部再發布新的全台新建餘屋待售戶數時,新聞報導的標題仍會是「餘屋數量持續創歷年新高」。

因此,房地產的量雖然漸漸放大,但整體仍在「L」型的底部中盤整,並沒有搶購的熱絡氛圍,這幾年應該會是理性的剛性需求買盤,房價想要反彈真的不是一件簡單的事!

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