好房二三事

升息後房貸族挺得住嗎? 銀行協理教你省息5招

撰文者:編輯部 更新時間:2018-08-24

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高房價讓購屋族備感吃力,但如何評量自己的負擔能力,並盡可能降低買屋的財務風險,房貸專家、合作金庫總行個人金融部協理趙世宏指出,房貸一繳就是20年以上,要如何衡量才不致讓幸福的負擔變成沉重的負擔,一定要有「現金流」概念。

首先,需預計未來自己能掌握的現金流入(收入),以及未來房貸所需負擔的現金流出(支出),建議房貸支出不要超過家庭總收入的1/3(另外1/3做為日常開銷、1/3做為預備金),符合此大前提下,從而決定最適合自己的房貸產品,接下來再細部考慮貸款的成數、年限、利率、本金寬緩期間等。


要如何談到最優惠的房貸利率呢?以下5招快學起來。

招數1:透過仲介,申請團購房貸較低利
由於成交量大,因此大型房仲業者通常會有至少2家以上的合作往來銀行,類似團購概念「量多價好談」,幫忙消費者爭取更好的貸款條件與優惠方案。

有位從事房貸業務20幾年的銀行主管就表示,部分房仲實在很會談專案價,甚至會提出比市場利率行情低0.1%的要求,讓銀行幾乎無利可圖,「都不想做他們的生意了。」此外,若請房仲協助申請房貸,記得請房仲「拗」銀行將固定的開辦費用、徵信查詢費、代償費、每年帳戶管理費等給予折扣,即可省下不少的貸款成本。


招數2:月繳改成雙週繳
將本息平均攤還的月繳改為雙週繳,是加速還款、減少房貸利息的方式。一般人可能直覺認為月繳和雙週繳的期數一樣,實際上1年有52週,所以共有26個雙週並非24個,相當於1年繳了13個月,藉由增加繳款頻率可加速還本,另外,也等於是先支付月付金的一半,便能省下一半月付金的利息,達到省息和提早還本的效果。

招數3:隨時可和銀行商量降息
有許多銀行在設計分段式利率時,會將前6個月到1年的利率設定得很低,吸引民眾申貸,到了第2年,利率突然加碼,令人措手不及。其實只要對利率不滿意,憑著繳息正常的紀錄, 隨時都可和銀行商量降息,只要是提出申請並符合條件者,便可成功調降利率。

招數4:手上有閒錢就先還本金
根據金融機構統計的資料,一般房屋貸款的平均還款時間約在7~10年,表示多數民眾不喜歡「欠錢的感覺」。所以只要手邊有閒錢如年終獎金、保費紅利等,就可先部分償還本金,積沙成塔。知名主持人岑永康與張珮珊就是用此方法,只要手邊有8,000元、1萬元都會先拿去還,因此他們的第1間房原本20年期、400萬元的房貸,在第5年就還完。

招數5:優先選擇政府的優惠房貸
如果是以自住需求為主的首購族,政府的優惠貸款當然是第1首選。目前政府的優惠房貸專案有2種,一是針對公教人員的「築巢優利貸」,另外一種是財政部針對首購族實施的「青年安心成家購屋優惠」方案,最高可貸800萬元、期限最長30年。

學歷:淡江大學工商管理學系
經歷:合作金庫總行審查部科長、南豐原分行經理、三重分行經理、台北分行經理、總行財富管理部協理
現職:合作金庫 總行個人金融部協理

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