房產小常識

投資海外房產能大賺也能陷錢坑 專家教你選案3關鍵

撰文者:廖大緯 更新時間:2018-08-24

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3月底一位律師,拿了兩個英國商用房地產投資案給我看,要我估出這兩個案件,再推廣給當事人,當下的價格,我告訴他,多年前我就對這兩種案件詳細估算,後來都沒有推薦給客戶。

善用Google查詢海外資訊
一個是停車位的投資案,我只告訴他:Google查得到英國各地方停車位的收費,所以就很容易計算該投資案,給付的收益是否合理。結果就算24小時停滿,停車價用最高的白日擁擠時段,仍然少掉的幾個百分比租金收益。我俏皮地說:「開發商大概可以用堆高機,把這個停車場的車子疊疊樂,所以才有這種租金收益。」


另一個案件就更有趣了,約4年前網路上,在傳閱「宜必思廉價旅館投資案」
律師要我估出當時這一棟旅館的價格。我告訴他,當時我看到廣告,只有一個念頭:這間廉價酒店的房間價錢貴得不合理,根據我自己2013年~2016年往返倫敦多年的經驗,我每次住在帕丁頓車站附近,走路到海德公園大概5分鐘,每次夏天旺季去的時候,也是住廉價酒店,每個晚上差不多是80美元到100美元(約合新台幣2,400元到3,000元)。一間在曼徹斯特郊區的酒店,按照常理推斷應該不可能有到97美元這個價錢。於是,我就直接查了一下住房網站,發現現在的報價,大概是55美元(約合新台幣1,650元)左右,對比現在帕丁頓火車站附近的廉價旅館,約略為60美元到70美元間(約合新台幣1,800元到2,100元),也沒有貴到哪裡去。當年的開發商做了過度樂觀的預測,一般投資大眾以為的估價,是用旅館訂房網站的數字去乘以房間數,然後再乘天數,最後Google一下當地的旅館住房率,算出整年度的營業總收入。實務上,旅館的每一個房間,在不同季節,平日和假日,都有不一樣的定價。所以還是要拿到具體的財務報表,輔以當時該等級旅館的資本化率,才能正確的估出旅館的價錢。

他問我,那要怎樣才能拿到財務報表,我告訴他:「你還真的問對人了!我以前曾幫客戶做過這方面的功課。」我認為投資人有3個關鍵一定得曉得:

關鍵1》查詢簡易財報
英國所有的公司,就算是非上市公司,同樣查得到他們去年度的簡易財報。花20塊英鎊(約合新台幣790元)加VAT就拿到手了(詳見註1)。通常,這可以用來過濾開發商實力,並且初步比對投資標的是否和廣告的預期收益相符。

關鍵2》善用研調報告
全世界有一家旅館的調查公司STR Global,會提供全世界每一個地區,非常詳細的個別旅館營收,以及競爭性的分析報告。一個地區的完整分析報告買下來,大概要花到2,000美元到3,000美元(約合新台幣6萬元到9萬元)。這幾份報告都會很清楚的顯示:作為「勘估標的」的旅館每日房間價(ADR)、平均客房收益(RevPAR)、住房率(Occ)、各種細目的開銷、EBITDA(詳見註2)以及鄰近相似競爭對手的比較。就能推斷這一間旅館的經營,是在前段、中段,還是放牛班。再從這些財務數字,請真正的旅館不動產估價師,調查當地旅館的資本化率,即可估出這一間旅館在推廣當時的價錢,比對當初的廣告售價是否合理。

關鍵3》查證法院判決書
英國金管會(FCA)曾於2015年告贏兩家旅館,2017年底告贏停車位管理公司(詳見註3)。判決書的關鍵,在於法院認為雖然投資人有個別的登記產權,但因為這些房地產實質上必須受管理公司控制,才能彰顯價值,因此認為這種架構,意圖規避集合投資計畫(collective investment schemes),仍然違規,必須要還錢給投資人,並且要付罰款。因此,越洋去伸張正義,至少有當地的主管機關可依賴,只是到英國的法律費用實在不便宜,投資人額外要付出不少法律相關支出,我只能祝該律師的當事人最終拿回投資款。

房地產的投資分析
投資股票會做個股分析和產業分析,前兩點關鍵也是雷同的,第三點就是和股票有很大不同的投資警戒區,投資人該先問熟悉英國商用不動產的律師,投資旅館、停車位等大建築物或土地,其中一個被分割出來的產權,究竟有無可能發生上述的案情?

我一個客戶趙姐,在2004年就投資南倫敦四星級旅館的其中一間至今。她若在2015年出售,她的資本利得有7成。我曾分享過去倫敦順道勘察她投資標的的故事,將再擇時刊出。不過,聽過當地同業分享後,如趙姐般賺錢的經驗很少見。

英國現在有群眾募資買房地產的法律,我會建議投資人用財報和市場競爭這兩項工具,分析開發商、飯店管理業者和被投資標的建築物,直接以可伸縮的金額來參與群眾募資,就可以控制投資風險,或更有實力者,就直接投資旅館的私募基金,未來將會向讀者舉例說明。希望本篇所介紹的選案邏輯,能協助讀者篩選出獲利大的標的,避開可能的錢坑,摘得漂亮的內部報酬率(IRR)。

註1:查所有英國登記有案的公司,還有近幾年的財報和信用報告:CompanyCheck
註2:稅前、息前、折舊前與攤銷前利潤。
註3:停車位案

本文經授權轉載自Moneybar
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