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全球央行降息與撒錢下,房地產類股與REITs的投資機會出現了嗎?

撰文者:財經M平方 更新日期:2020-08-31 瀏覽數:1,617

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美國房地產是一個體量龐大的市場,住宅不動產規模超過30兆美元、商業不動產則約15兆。房地產市場除了承載美國約1億4,000萬個家計的住房需求,更支撐整個金融市場發展,包含商業銀行房貸業務、不動產投資信託公司(REITs)、和不斷推陳出新的房屋衍生性金融商品。


今年3月以來疫情嚴重衝擊全球經濟,美國政府祭出超過金融海嘯等級的財政和貨幣紓困政策,使得民眾可支配所得大幅增加,我們好奇在市場資金如此充裕的情況之下,房地產這樣的資產類股是否也浮現投資機會?

1.透過人口嬰兒潮帶你看房地產循環高峰
從過去半個世紀以來房價的走勢可以看出,美國房地產循環約18年一次,1990年儲貸危機及2008年的次貸危機均與房市的崩盤有關,且正好碰上房地產18年一次的衰退。最近一次循環於2012年美國房價成長翻正開啟,截至疫情前,美國房市正在處於多頭循環中。

扮演房地產循環的關鍵之一是人口變化,其中又以美國在世界大戰後的3次嬰兒潮最為重要。主要原因在於青年首次購屋一直是房屋購買的主力,根據全美不動產協會(National Association of Realtors)2019年的調查,青年首次購屋為買房的主力(約占1/3),同時平均首次購屋的年齡落在30歲,以此推斷,房市高峰應位於嬰兒潮後約30年。

縱觀美國二戰後有3次嬰兒潮,前2次都在30年之後附近帶起房市榮景。第1次嬰兒潮即為大家所熟知的戰後嬰兒潮,開始時間約在1947年到1950年,並在1970年代末期開啟一波房市高峰;第2次嬰兒潮起始於1970年代中期,並於2000年開啟新一輪的房市榮景。

2000年代初期的這波嬰兒潮預計在2025年~2040年成為美國消費主力,同時依照過往房市高峰的經驗,這波嬰兒潮有機會在2030年附近開始兌現人口紅利,支撐房市的長線需求,時間位置也與前述提到2012年開啟的18年一次房地產循環高峰相同。


2.5個指標帶你掌握房市供需,目前房市是「供過於求」嗎?
了解美國房市循環的趨勢後,我們接下來轉而關注房市的供給和需求。依照供給與需求2個面向,我們提供5個重要的總經數據,一次掌握目前供需概況。


房市供需觀察指標1:房屋空置率
房屋空置率是反映實體房市使用的狀況,為反應供需是否緊張的重要指標。當空置率下降,則代表房市供需為相對趨緊的狀況,反之亦然。

從出售房屋空置率或出租房屋空置率皆可以發現,自房屋泡沫破裂後,房產的空置率自2009年呈現趨勢性下降。從最新2020年Q2的數據更位於歷史相對低檔(出售房屋空置率0.9%、出租房屋空置率5.7%),顯示目前整體房市呈現較為緊張的狀態,讓近年房市的多頭漲勢有供需基本面所支撐,租金成長也穩定維持在3%之上。

房市供需觀察指標2:成屋庫存
成屋庫存則是觀察目前廠商的供給準備,當成屋庫存位於低檔時,代表房市供給有限,進而有利房價的推升。庫存月數是指「待銷售數量/當月已銷售數量」,也就是當月消化庫存的能力,數字愈低,代表當月銷售狀況愈佳。

在前述供需狀況已經趨緊的情況之下,美國成屋庫存以及成屋庫存月數目前也皆呈現趨勢性滑落,房市在現有供給準備上空間有限,短期供需趨緊依舊存在。

房市供需觀察指標3:新屋開工、營建許可
新屋開工和營建許可為營建商考量整體房市狀況,評估當下是否進行興建房屋的投資而新增房屋數目的數據,可視為房屋新增供給的部分,亦反映營建商對未來房市的預期。

觀察這2個數據,我們可以發現這兩數據在疫情前有持續上升,代表營建商對未來房市前景樂觀,但整體水準仍低於2008年前水準,在房市的新增供給部分尚未出現供過於求的擔憂,也預期有助未來房市開工將持續進行。

房市供需觀察指標4:成屋簽約待過戶指數
房屋銷售反應當下房市需求熱絡程度,其中一個重要的領先指標就是成屋簽約待過戶指數,代表的是買賣方已簽訂契約但尚未進行過戶移轉的水平,由於契約內通常包含毀約需支付賠償金的條款,正常情況下1、2個月後房屋就會成交,因此可視為成屋銷售的領先指標。

觀察目前成屋簽約待過戶指數的狀況,我們可發現該指標6月迅速呈現V轉,絕對值甚至超過去年下半年的水準,暗示未來美國房市銷售強勁,疫情對於房市銷售的影響目前評估是短期影響。


房市供需觀察指標5:獨棟新屋市場指數(HMI)

獨棟新屋市場指數是美國住房營建商對獨棟新屋的銷售現況和前景調查,分數大於50就是整體看好的比例大於看壞,反之亦同;該指標在疫情前的房市多頭循環中長期處於50以上水準,並在6月後迅速回升重新站回50以上,透露營建商目前仍看好未來房市前景,疫情影響相對短暫。


整體而言,美國房市供過於求的狀況自2009年後逐漸改善,房屋空置率和房屋庫存更於近年出現歷史低檔,也讓2012年開啟的房市多頭循環有實體供需支撐。而3月以來疫情對於房市供需的影響,根據目前的銷售狀況、新建房屋數、營建商對未來展望等都呈現立即的反彈,搭配原本基本面的狀況,我們認為疫情影響僅為短期。

綜上所述,相較於金融海嘯前的房市供需為「供過於求」,疫情之後仍處在一個相對「供不應求」的情況。

3.房地產的X因子:利率環境
利率下降有利房市,利率上升不利房市。因此觀察聯準會的動作包含升降息、未來利率展望(稱為利率點陣圖)有助於了解房市的利好/利空因素是否延續。

3月以來因為肺炎疫情讓聯準會連續降息,一口氣將基準利率降到金融海嘯時期的水準(0%~0.25%)。根據以往經驗,特別是現今貨幣大寬鬆時代,利率易降難升(2008年的連續降息花了5年多才重啟升息),短期內較難回到疫情前的利率水準。

而根據6月聯準會利率季會的利率點陣圖,幾乎所有委員都認為基準利率在2022年都維持不變,意謂目前有利房市的低利環境將持續。關於聯準會利率走勢,詳見之前文章:<FOMC會議》聯準會維持利率不變,延長各項融通措施成最大亮點>。

以供需與人口來看,美國房地產長線應有支撐,而疫情後民眾的家計財產是否足以投資房地產呢?房地產未來走勢又會如何?更多完整內容,都在財經M平方網站上!

本文經授權轉載自MacroMicro財經M平方
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