房產小常識

聽說北市除了陽明山國家公園外，都可以都更？想都更，先看看3條件是否符合！

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「我家可以都更嗎？」近年來，隨著台灣屋齡愈來愈高，不少人注意到了改建的必要性，但是對於都市更新相當陌生。雖然大家都知道整合不易，但可不可以都更，其實第一步要先確定基地條件是否符合規定，如果基地條件不符合法規要求，何來談整合呢？因此，我們就來看看到底怎樣的基地可以都更。

首先要釐清，若由政府劃定的「更新地區」，基本上已具備可以都更的條件，而由民間自行發起的都更案，則以「更新單元」為最小改建單位。要申請成為更新單元，要先問問以下3件事：

要參加都市更新，基地範圍必須要在「都市計畫範圍內」。以台北市來說，除了陽明山國家公園外，其他多屬都市計畫的範圍，其中住宅區、商業區等，有機會參與都更，但保護區、農業區等則不在都市更新改建的範圍內。

接著，要來看看基地面積夠不夠大。各縣市政府規定不同，但多數都以500平方公尺為基準，大致可以這樣分類，請見下表：

如果前面2問都符合，最後就要看看基地內的建物是否符合「自行劃定更新單元評定基準」，簡稱「劃定指標」。只要是想自行申請成為「更新單元」，都必須要檢討。以台北市來說，指標有9大項，大致可分為公共安全類、公共衛生類、都市發展類，請見下表：

只要上述9項指標中，符合2項就可以申請劃定，但若在捷運站出入口半徑300公尺內，則只要符合1項即可。

不過，上述指標中，像是1、3、4需要經過專業技師鑑定或簽證，所以需尋求專業機構的協助。此外，如果房屋經結構安全性能評估後，確認有危險，那麼就不需要檢討指標，直接可以申請劃定，譬如輻射屋、災損屋、海砂屋等等。

都市更新要求的基地條件比較嚴苛，但是整體而言，能取得的容積率較「危老條例」來得高，但若條件不符，又想要改建住新屋，也可以試著看看危老條例的規定，因為危老條例基本上沒有基地面積的限制。

不過，基地面積大，在建築物、停車空間等設計上較具優勢，所以不妨先努力試試，找鄰居聊聊，看有沒有機會與鄰地合併，取得符合指標的資格，就能參與都市更新囉！

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