房產小常識

聽說北市除了陽明山國家公園外,都可以都更?想都更,先看看3條件是否符合!

撰文者:林帝佑 更新時間:2020-10-16 瀏覽數:2,054

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「我家可以都更嗎?」近年來,隨著台灣屋齡愈來愈高,不少人注意到了改建的必要性,但是對於都市更新相當陌生。雖然大家都知道整合不易,但可不可以都更,其實第一步要先確定基地條件是否符合規定,如果基地條件不符合法規要求,何來談整合呢?因此,我們就來看看到底怎樣的基地可以都更。


首先要釐清,若由政府劃定的「更新地區」,基本上已具備可以都更的條件,而由民間自行發起的都更案,則以「更新單元」為最小改建單位。要申請成為更新單元,要先問問以下3件事:

第1問:我家是不是在都市計畫範圍內?

要參加都市更新,基地範圍必須要在「都市計畫範圍內」。以台北市來說,除了陽明山國家公園外,其他多屬都市計畫的範圍,其中住宅區、商業區等,有機會參與都更,但保護區、農業區等則不在都市更新改建的範圍內。

第2問:我家基地夠不夠大?

接著,要來看看基地面積夠不夠大。各縣市政府規定不同,但多數都以500平方公尺為基準,大致可以這樣分類,請見下表:


第3問:是否符合劃定指標?

如果前面2問都符合,最後就要看看基地內的建物是否符合「自行劃定更新單元評定基準」,簡稱「劃定指標」。只要是想自行申請成為「更新單元」,都必須要檢討。以台北市來說,指標有9大項,大致可分為公共安全類、公共衛生類、都市發展類,請見下表:


只要上述9項指標中,符合2項就可以申請劃定,但若在捷運站出入口半徑300公尺內,則只要符合1項即可。

不過,上述指標中,像是1、3、4需要經過專業技師鑑定或簽證,所以需尋求專業機構的協助。此外,如果房屋經結構安全性能評估後,確認有危險,那麼就不需要檢討指標,直接可以申請劃定,譬如輻射屋、災損屋、海砂屋等等。

都市更新要求的基地條件比較嚴苛,但是整體而言,能取得的容積率較「危老條例」來得高,但若條件不符,又想要改建住新屋,也可以試著看看危老條例的規定,因為危老條例基本上沒有基地面積的限制。

不過,基地面積大,在建築物、停車空間等設計上較具優勢,所以不妨先努力試試,找鄰居聊聊,看有沒有機會與鄰地合併,取得符合指標的資格,就能參與都市更新囉!

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