房產小常識
中庭花園、露天泳池算公設嗎？公設比多少才合理？房市達人這樣說…
撰文者：Ted 更新時間：2021-10-26
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買房時，銷售一定會介紹社區的公共設施，順帶告知公設比，當你一聽到超過30%，多數人都會皺起眉頭，想著總房價裡，竟然有3成是買不在室內可使用的面積，這樣划算嗎？
隨著新建案林立，有關公設的問題也愈來愈被重視。公設的全名是「公共設施」，根據公部門解釋，是指全體住戶共同使用的部分，包括樓梯間、電梯、出入大門、管理室。公共設施又可以細分為「大公」，即全社區都會使用到的空間，除了上述提到的區域，還有常見的運動與遊樂設施、地下避難室等，由全社區的所有權人持分。另外也有「小公」，也就是小公共設施，是僅供社區某些特定住戶使用的空間，例如同棟共用的電梯間、梯廳等。
不過，公設比又該怎麼計算呢？根據營建署的解釋，計算方式是：
「公設比」是多數人看房時最在意的數字，公設比愈來愈高，導致室內可使用坪數變低，不少人認為公設比高的建案多是建商想要從中獲利的結果，這個說法其實並不完全正確。
早期台灣的居住環境裡，並沒有詳細規定公共空間的寬度與比例，為了居住舒適與安全，才逐漸立法規範，包括逃生梯、地下室與防災空間的面寬、空間比例，都必須要符合規定，使得公共設施的面積不斷增加。舉例來說，2005年7月《建築技術規則》規定，8層樓以上的建築物就必須多設置1座逃生梯、12樓以上就必須具備救災中心與防火措施。因此這個時間點以後所新建的大樓，公設比都會比過去的建築物多3%到5%。
不過，公設除了大公及小公外，又分為必要公設及非必要公設，前者是基於安全、民生、防災的基本要件下，必須擁有的法規基本公設，例如逃生梯、消防設備、防空避難室等。而非必要公設就是建商為了提高建築包裝或銷售率而增加的項目，例如游泳池、健身房、交誼廳等。簡單來說，只要跟安全、民生與防災這3項脫離關係，通常就可被列為非必要公設。
公設之所以會演變出這麼多類別，有2大原因：一是現代人對自己的生活及住宅品質的要求皆慢慢提高；二是建商可以藉由公設，做出更多可吸引人的行銷手法。
同樣的公設比，為什麼有些建案的公設特別豐富？
你或許也會有疑問，去同一區域看房時，明明A案及B案都是30%公設，為什麼A案只有1間管理室及大廳，但B案卻有游泳池、宴會廳、圖書館等五花八門的設施呢？相關法規限制非常複雜，但我簡單跟大家分享一個重點，如果你想要入住很多公設的社區，基本上這個社區的基地面積至少要有1,500平方公尺，也就是453坪。
但也不是只要面積夠大，就能擁有這麼多公設，而是至少要擁有上述大小的基地面積，才有資格申請獎勵容積。所謂獎勵容積是政府為刺激房地產市場，放寬原先的法定容積大小，只要符合獎勵條款，就能在原本的土地上蓋較大的坪數。
以建商的角度來看，基地是最貴的成本，自然會希望所有的地都能拿來蓋可賣掉的東西，當基地愈大，愈容易申請額外的容積，便能拿來蓋這些所謂的VIP公設。
再者，小基地與大基地雖然同樣列出30%的公設，但小基地一樣需設置逃生梯、消防通道、水塔等，再加上戶數少，跟大基地相比，每戶平均分攤的必要公共空間自然比較多，也就難有餘裕提供其他非必要的公設了。
公設比多少才合理？和車位的權狀面積也有關
或許會有人問，那多少公設比才是「合理」的？就我的立場來看，我認為28%到32%是可接受的，但也要看其所規畫的設施，對你來說是否實用或符合需求了。
另外還有一個重點是，在看公設比之餘，也要注意車位坪數登記的權狀面積，這個坪數一定是愈大愈好。為什麼這麼說呢？因為車位的坪數若小，代表其公共面積被拿去分攤到其他公設上了，那就會造成房子的公設比被提高。合理的車位坪數大概是8到12坪，有些建案可能是13坪以上，如果低於8坪，代表其登記的方式對消費者來說較不利，大家一定要留意。
太多公設的房子，可能是用防空避難設施換來的？
有些建商為了迎合消費者想要很多公設的心態，「可能」會犧牲一些防空避難所的面積、水箱或是配電箱等多餘容積，移來做二次施工，蓋一些視聽室、KTV等，這其實違反安全規定，但一般消費者卻很難在買賣過程中發現，一旦被檢舉，這些項目都會被拆除。
上述狀況除了在社區大樓發生，也有可能會在老公寓、華廈中遇到，住在最頂層的住戶在頂樓加蓋游泳池或是其他設施，都算是二次施工，這不僅會影響所有住戶的權益，也攸關居住安全。
最後，公設愈多可能管理費就會愈高，管理費是由所有權人與管委會一起協調後決定的，當社區裡需要維護、清理的公共空間變多，每坪的維護與營運費用也就會愈高，這項成本記得也要列入買屋的考量裡。
中庭花園、露天泳池，都不是公設！
去看房時，如果遇到銷售人員或房仲說：「這裡的公設比很高，是因為擁有這麼大的花園，舒適又愜意。」或是強調社區內的公設包括露天游泳池等，這個說法是完全錯誤的，請大家一定要留心！
因為所有「沒有遮蔽物的公共區域」都屬於「法定開放空間」，當然不會被歸在建築物的建坪裡，所以不會列入公設。如果有人告訴你「中庭花園」是公設，那一定是用來誤導你的。
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作者：Ted
出版社：聯經出版公司
出版日期：2021/05/06
作者簡介_Ted
從小就喜歡建築物，畢業後因興趣一腳踏入不動產領域，曾任職於建商、代銷、營造公司等長達12年，也因此能站在消費者角度設想。之後有感於房地產市場的不透明，希望能用簡單清楚的方法來幫助更多人了解房屋知識，進而創立台灣第一個不動產影音頻道。
現為YouTube頻道「35線上賞屋」經營者及主持人，影片主題包含建案開箱、房地產專業知識、建材介紹、住所打造等，訂閱人數已達26萬，累積觀看次數超過2,500萬。
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