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買房好還是租房好? 實際算出租屋20年竟多賺3,500萬

撰文者:艾蜜莉 更新時間:2017-11-02

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房價 艾蜜莉 買房 租房

3.比較買屋和租屋哪個划算
人生的各階段所需要的房子都可能不一樣,我們未來也可能在不同城市(甚至不同國家)工作,此時要變賣不動產,通常需要一段時間,也不能保證賣出時一定不會虧損,以租代買可以保有靈活性。如果是會投資的人,也可以利用目前租房省下的差額來投資,經過時間的複利之後,收穫將非常可觀!

買房、不買房,對現金流來說,到底會差多少?實際使用Excel試算,以我現在和老公居住的地區,30坪的房子每個月房租大約3萬2,850元,房價約為1,769萬4,000元。如果以20年、3成頭期款、一段式的房貸 2.264 %來計算,本息平均攤還,每個月要繳房貸 6萬4,218元,和房租差價 3萬1,368 元。


如果把房子頭期款和每個月的差額,拿來投資在7 %年化報酬率的標的上,20年下來,租屋竟然會多賺3,597萬2,418元!

這個數字實在高到超乎我的想像。撇出目前我負擔不起這麼高的房貸,就算負擔得起,以這樣計算下來,現在買這樣的房子,仍然是不智的選擇!



4.買房的最大原則
對我自己而言,買房的最大原則是:每月繳「房貸比例」不要超過家庭月收入1/3!如果購買的房子總價,已經超出能力範圍,付房貸費用將會十分吃力,甚至會影響到生活品質。以年薪收入90萬的夫妻舉例,以他們可以負擔的貸款金額反推房價貸款金額不超過收入的1/3:
年付貸款90萬×1/3=30萬;
月付貸款30萬/12=2萬5,000元,得出房屋總價約612萬元,
若貸款7成,需自備款184萬元。

大家也可以直接參考house123的房貸試算。

5.利用房地產創造現金流
如果有一筆閒錢,也可以買進資產(房地產)來創造現金流。甚至轉移費用,運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。但請注意,運用時機要是當可收取的每月房租大於每月房貸。同樣以我目前居住地的上面30坪的房子(房租3萬2,850元,房價1,769萬4,000元)為例。首先,要計算出房價和每月貸款(2萬5,000元),並確認當地的租金行情遠大於貸款(假設每月租金4萬元),準備好頭期款184萬並買進房子,再把房屋出租,並收取每月淨現金流1萬5,000元(4萬租金減去2萬5,000元房貸)。

不含頭期款23年多可以回收,等於免費擁有房子加上每月可收現金流。當然,若在出租期間若有不錯的價差,也可以考慮直接將房子出售賺取價差。

最後,本文的重點,並非要鼓吹「永遠不買房子」,而是引導大家理性思考「買房與租房」這個方案,並透過實際試算,找出對自己最有利的選擇。

若「租屋把現金拿去投資」的方案效益大,則選擇租屋;而若有一天每月房租和每月房貸差不多,則可以考慮買房。

欲知更多觀點,請按:小資女艾蜜莉的理財學
                                    艾蜜莉—自由之路
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出  生:1982年

學  歷:長榮大學大眾傳播系

現  職:金融研究員

著  作:《小資女艾蜜莉:我的資產翻倍存股筆記》、

《艾蜜莉教你:自動化存股小資也能年賺15%》

操作戰績:將180萬元本金透過逆勢價值投資,在5年多內翻成425萬元資產

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