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買房好還是租房好？ 實際算出租屋20年竟多賺3,500萬
撰文者：艾蜜莉 更新時間：2017-11-02
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3.比較買屋和租屋哪個划算
人生的各階段所需要的房子都可能不一樣，我們未來也可能在不同城市（甚至不同國家）工作，此時要變賣不動產，通常需要一段時間，也不能保證賣出時一定不會虧損，以租代買可以保有靈活性。如果是會投資的人，也可以利用目前租房省下的差額來投資，經過時間的複利之後，收穫將非常可觀！
買房、不買房，對現金流來說，到底會差多少？實際使用Excel試算，以我現在和老公居住的地區，30坪的房子每個月房租大約3萬2,850元，房價約為1,769萬4,000元。如果以20年、3成頭期款、一段式的房貸 2.264 %來計算，本息平均攤還，每個月要繳房貸 6萬4,218元，和房租差價 3萬1,368 元。
如果把房子頭期款和每個月的差額，拿來投資在7 %年化報酬率的標的上，20年下來，租屋竟然會多賺3,597萬2,418元！
這個數字實在高到超乎我的想像。撇出目前我負擔不起這麼高的房貸，就算負擔得起，以這樣計算下來，現在買這樣的房子，仍然是不智的選擇！
4.買房的最大原則
對我自己而言，買房的最大原則是：每月繳「房貸比例」不要超過家庭月收入1/3！如果購買的房子總價，已經超出能力範圍，付房貸費用將會十分吃力，甚至會影響到生活品質。以年薪收入90萬的夫妻舉例，以他們可以負擔的貸款金額反推房價貸款金額不超過收入的1/3：
年付貸款90萬×1/3＝30萬；
月付貸款30萬/12＝2萬5,000元，得出房屋總價約612萬元，
若貸款7成，需自備款184萬元。
大家也可以直接參考house123的房貸試算。
5.利用房地產創造現金流
如果有一筆閒錢，也可以買進資產（房地產）來創造現金流。甚至轉移費用，運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。但請注意，運用時機要是當可收取的每月房租大於每月房貸。同樣以我目前居住地的上面30坪的房子（房租3萬2,850元，房價1,769萬4,000元）為例。首先，要計算出房價和每月貸款（2萬5,000元），並確認當地的租金行情遠大於貸款（假設每月租金4萬元），準備好頭期款184萬並買進房子，再把房屋出租，並收取每月淨現金流1萬5,000元（4萬租金減去2萬5,000元房貸）。
不含頭期款23年多可以回收，等於免費擁有房子加上每月可收現金流。當然，若在出租期間若有不錯的價差，也可以考慮直接將房子出售賺取價差。
最後，本文的重點，並非要鼓吹「永遠不買房子」，而是引導大家理性思考「買房與租房」這個方案，並透過實際試算，找出對自己最有利的選擇。
若「租屋把現金拿去投資」的方案效益大，則選擇租屋；而若有一天每月房租和每月房貸差不多，則可以考慮買房。
欲知更多觀點，請按：小資女艾蜜莉的理財學
艾蜜莉—自由之路
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出 生：1982年
學 歷：長榮大學大眾傳播系
現 職：金融研究員
著 作：《小資女艾蜜莉：我的資產翻倍存股筆記》、
《艾蜜莉教你：自動化存股小資也能年賺15%》
操作戰績：將180萬元本金透過逆勢價值投資，在5年多內翻成425萬元資產
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