好房二三事

為了買房省下2/3的人生 美研究發現房產拖垮中產家庭

撰文者:黛安.穆卡伊 更新時間:2018-01-24

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租屋 買房 房貸

房屋所有權的真實成本
顯示住宅不動產報酬率不佳的資料,似乎有悖常理,因為你可能聽過有人(尤其是年長幾個世代的人)高談闊論,說他們當初低價買進房子,現在能以高價出售。這樣的比較有瑕疵,因為沒有考慮通貨膨脹,也沒有納入買方承受的風險,更沒有包括房屋的總成本。

網路上有許多房貸計算器,能夠幫助你評估一棟房屋的總成本。根據聯準會的資料,2015年的美國新屋銷售價格中位數是29萬7,000美元。為了便於計算,我們拿30萬美元的房屋和50萬美元的房屋來比較。假設兩間房子都辦理固定30年期抵押貸款,利率是4%,自備款是10%。30年結束的時候,假設你並沒有轉貸或者提前還本,30萬美元的房屋,繳納的全部現金成本是62萬2,121美元,而50萬美元房屋的總成本超過100萬美元,精確的數字是103萬1,867美元等等,50萬美元的房子,最後的成本怎麼會超過100萬美元?詳細計算數字如表列(這些數字是使用mlcalc.com的房貸試算工具計算而得;括號內是我用的假設,所以你可以代換不同的數值重新計算)。


從這些簡化的例子可知,即使沒有調高稅負和持續的維修與升級,房屋的總成本也會是屋主支付價格的2倍以上。此外,這還是低利率環境的情況。2000年代中期,房貸利率水準是從5%到7%不等,高於近來的3%到4%。

我還是想當有殼蝸牛,怎麼辦?
擁有房屋不見得是不好的財務觀念,只是對大部分美國中產階級來說並不理想。以美國中產階級的購屋方式(債務過高)和持有方式(在投資組合的占比過高)來看,很難讓人信服買房是好事。許多美國人都身處需求持續低迷的不動產市場,價格遲滯或滑落,交易清淡。那麼,從財務觀點來看,在什麼情況下,買房才是上策?

符合下列條件,買房才是明智之舉:
1.淨值高(自備款多);
2.貸款少(買較小的房子,或在人生後期較有錢時才買);
3.在總資產和投資組合的占比低(買較小的房子,或在人生後期較有錢時才買);
4.位於需求熱絡的地區,如人口稠密的都市,或者接近市區的地段、重建中的社區,或5.目的地位置(不是任何前不著村、後不著店的郊區);

在這些條件之下買房,即使房價滑落,你還是有較佳的立足點,能夠度過風暴。2008年的教訓很清楚:太多美國人以過高的槓桿舉債,在乏善可陳的不動產市場買太多房子。如果你準備買房子,千萬避免犯下這些錯誤。(本文摘自天下雜誌《零工經濟來了》第9章)
                                       

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