好房二三事
為了買房省下2/3的人生 美研究發現房產拖垮中產家庭
撰文者：黛安．穆卡伊 更新時間：2018-01-24
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房屋所有權的真實成本
顯示住宅不動產報酬率不佳的資料，似乎有悖常理，因為你可能聽過有人（尤其是年長幾個世代的人）高談闊論，說他們當初低價買進房子，現在能以高價出售。這樣的比較有瑕疵，因為沒有考慮通貨膨脹，也沒有納入買方承受的風險，更沒有包括房屋的總成本。
網路上有許多房貸計算器，能夠幫助你評估一棟房屋的總成本。根據聯準會的資料，2015年的美國新屋銷售價格中位數是29萬7,000美元。為了便於計算，我們拿30萬美元的房屋和50萬美元的房屋來比較。假設兩間房子都辦理固定30年期抵押貸款，利率是4%，自備款是10%。30年結束的時候，假設你並沒有轉貸或者提前還本，30萬美元的房屋，繳納的全部現金成本是62萬2,121美元，而50萬美元房屋的總成本超過100萬美元，精確的數字是103萬1,867美元等等，50萬美元的房子，最後的成本怎麼會超過100萬美元？詳細計算數字如表列（這些數字是使用mlcalc.com的房貸試算工具計算而得；括號內是我用的假設，所以你可以代換不同的數值重新計算）。
從這些簡化的例子可知，即使沒有調高稅負和持續的維修與升級，房屋的總成本也會是屋主支付價格的2倍以上。此外，這還是低利率環境的情況。2000年代中期，房貸利率水準是從5%到7%不等，高於近來的3%到4%。
我還是想當有殼蝸牛，怎麼辦？
擁有房屋不見得是不好的財務觀念，只是對大部分美國中產階級來說並不理想。以美國中產階級的購屋方式（債務過高）和持有方式（在投資組合的占比過高）來看，很難讓人信服買房是好事。許多美國人都身處需求持續低迷的不動產市場，價格遲滯或滑落，交易清淡。那麼，從財務觀點來看，在什麼情況下，買房才是上策？
符合下列條件，買房才是明智之舉：
1.淨值高（自備款多）；
2.貸款少（買較小的房子，或在人生後期較有錢時才買）；
3.在總資產和投資組合的占比低（買較小的房子，或在人生後期較有錢時才買）；
4.位於需求熱絡的地區，如人口稠密的都市，或者接近市區的地段、重建中的社區，或5.目的地位置（不是任何前不著村、後不著店的郊區）；
在這些條件之下買房，即使房價滑落，你還是有較佳的立足點，能夠度過風暴。2008年的教訓很清楚：太多美國人以過高的槓桿舉債，在乏善可陳的不動產市場買太多房子。如果你準備買房子，千萬避免犯下這些錯誤。（本文摘自天下雜誌《零工經濟來了》第9章）
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