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老了退休金不夠用！想辦以房養老、該怎麼下手？
撰文者：經濟日報網／陳美君 更新時間：2018-11-06
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80歲的陳老先生，因年紀增長，行動愈來愈不便利，兒子和媳婦也都要上班，無法長期陪伴左右，他開始思考要請個外勞，但沒有穩定收入，名下只有老屋一棟，錢要從哪裡來？此時，陳先生看到銀行「以房養老」的宣傳，想想兒媳各約4萬多元的月收入，須維持夫妻兩人與小孫子一家三口開銷，實在不想再增加他們的負擔，便動了想要「以房養老」的念頭。
陳老先生請兒媳向住家附近的合庫分行進行評估，了解貸款成數、利率、撥貸等相關規定後，在兒子和媳婦同意下，將手中的房產抵押給銀行，換成穩定的養老金，再拿這筆錢用來請外勞、支應生活所需。
Q：我想了解「以房養老」，要從哪裡開始？
A：目前台灣總共有12家銀行，包括合作金庫、土地銀行、華南銀行、第一銀行、高雄銀行、臺灣銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海商銀、臺灣企銀、兆豐商銀及安泰銀行辦理，想了解以房養老的申辦流程、條件，民眾可以上網查詢，致電住家附近的分行詢問，或直接到分行聽專員解說。
確定要選擇哪一家後，接著讓銀行評估房子的價值，看一個月能領多少錢，需要負擔多少利息，如果滿意「月收入」，再來跟兒女商量，是否向銀行辦理。雖然房子所有權屬於長輩，但仍建議跟後輩商量好再辦，以免日後產生糾紛。
Q：撥款方式分成哪幾種？
A：目前銀行推出的商業型以房養老，撥款方式分一般額度與保險年金2種，前者按月定額撥付、按月撥貸。以臺灣銀行為例，撥款金額隨年長者年齡，採前低後高、逐年遞增。後者則是一次性撥貸，商品結合保險及信託，貸款款項撥入銀行信託專戶，保險公司定期將保險年金撥入信託專戶，專款專用。
Q：我要符合哪些條件，才能申請以房養老？
A：按目前各銀行貸款條件，原則上須年滿60歲，貸款期間為加計年齡不低於80～95年，最長可達30年，少數可達35年，貸款成數最高7成，採浮動計息，通常高於一般傳統房貸利率水準，平均逾2%。
至於利息收取部分，銀行目前有3種方式，包括利息不掛帳、利息部分掛帳及利息全數掛帳。
Q：我可以拿到多少養老金？
A：可以到銀行提供的網站進行試算。舉例而言，某甲擁有一屋，房屋鑑價1,800 萬元，申請以房養老貸款，貸款成數7成，貸款年限30年，每月撥付35,000 元。若為逐年遞增型，首年每月撥付22,070元，最後1年每月撥付52,070元。
以年息2.2%計算，利息不掛帳，第2期開始利息為64元，第250期利息為15,978元；若利息全掛帳，申貸期間利息均為0元，最後一期360期才一次收取。
Q：目前尚有房貸，還可申辦以房養老嗎？
A：尚有房貸的屋主仍可申請以房養老，但銀行會將尚未還完的房貸金額納為考量因素；合庫銀行表示，持續正常攤還的房貸，若剩餘貸款金額不多，銀行會依擔保品評估總值，協助辦理代償。例如，房子評估總值2,800萬元，房貸還欠600萬元，房子價值還有2,200萬元，以約6成5計算，以房養老額度是1,430萬元，期間30年，每月撥給近4萬元，可用於支付老年生活費用。
Q：借款人年老失智了，或因生病長期住院治療，貸款契約是否會中止？
A：借款人若因失智等因素受監護，宣告致喪失行為能力時，經監護人同意後，銀行仍可繼續撥款。若未取得監護人同意，可能會被監護人主張借款人無受領能力，就會發生契約無效，無法撥款的情形。
另外，借款人若因生病長期住院治療，貸款契約不會因此中止，但貸款期間銀行將定期執行3項事項，若無法與借款人取得聯繫，才會暫停撥款。
銀行定期執行事項包括：檢視月付金領取情形，連3月無領取紀錄時，將聯繫借款人瞭解原因；半年訪視或聯繫借款人一次，如無法取得聯繫，銀行將暫停撥款；每年將已撥貸本金暨累積掛帳利息的對帳單，交給借款人簽章確認，若有受輔助或受監護宣告情事，輔助人或監護人應簽章。
本文經授權轉載自經濟日報網
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