達人開講
該買新房或二手房？一個良心建商對2019年後買房的中肯建議…
撰文者：胡偉良 更新時間：2019-04-09
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最近經常有朋友問我：針對現在的市場行情，作為一個有意購屋者，究竟應該注意那些事情？
我說：現在房市有點像十字路口，有的建案降價也賣不出去，有的建案去化迅速，一下子就賣完了，稍稍慢一點，就買不到了。當大多數人還在觀望和等待的時候，你能主動出擊做出選擇，那麼你就贏了。
筆者並不是要大家立刻買房，而是要付諸「行動」。大多數購屋者現在都停留在觀望和等待的階段。
當前社會的買房氛圍是：先看看媒體、朋友怎麼說，再問問「專家」什麼時候適合買房？如果沒有大的行情變動，那麼大家還是依舊是滑手機、逛街、吃美食，買房的計畫仍是暫擱一旁，一拖再拖。
有個定律叫做「二八法則」，用在日常生活上，指的是：20%的人知道行動才有結果，會去行動；而80%的人會被周圍的環境所影響，猶豫不決，沒有行動。
所謂行動，在房市指的是：看建案、跑房仲店頭，調查市場。所以只有不到20%是真正了解房市的人，只有這些人在資產保值這條路上走的更遠。
這篇文章，就是在你買房之前必須先上的第一堂課。
1.了解預售屋和二手屋
房市的第一課，就是搞清楚真正的市場是什麼樣？什麼是新房，什麼是二手房。
有人會說，新房就是預售屋，開發商賣的房子；二手房就是已經被買家買下來再轉手售出的房子。其實，事情未必沒那麼簡單。新房和二手房，是兩個完全不同的市場。新房市場與二手房市場是割裂開來的兩個市場，他們所面對的人群完全不一樣。
買新房時買方面對的是開發商或代銷，首先你會先進入裝修的金碧輝煌的售屋處，然後貌美的售屋小姐帶你來到精緻的樣品房，一對一的為你介紹建案資訊，隨後為你遞上剛泡好的茶水。若你滿意，條件談好了，預付定金，簽訂買賣合约。
每一步都有人提醒你怎麼做，每一步都不需要你自己籌備、計畫。
反之，如果買二手房，你要先學會熟悉地段，熟悉社區周邊的情況，再一個個看房，和賣家討價還價、簽定購房合约、交納稅費、辦理過戶。
這裡很多個環節都是需要買賣雙方同時參與，每一步都需要你親力親為，每一步都可能有陷阱和漏洞。
再看具體的付款方式。很多人認為，買房要看房子的總價，其實這不一定對的。我個人就發現在當前的低利環境下，買房中，每月償還的房貸對購屋者未必是大問題，往往難度最大的是籌足自備款的錢。
以新房、二手房都是總價1,000萬，自備款需要20%為例：
新房總價1,000萬，只需要支付頭期款40萬，之後再按月缴交5萬元，交屋前再缴40萬，餘下貸款800萬，若辦30年的房貸，每月要繳3萬元，亦即交屋時，只要準備不到100萬（含30萬～50萬的裝潢費用、契稅、税費）就搞定了，搬入新家。
反之，總價1,000萬的二手房，假設仍是貸款8成，800萬。這時需一次性的支付200萬，還有仲介費和其他稅費，光是仲介費就要比新房多支付2％，加上契稅、税費，一次性的自備款，往往就高達250萬之多。
所以，比起房子的總價，自備款才是買房的最大門檻。
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