房產小常識
大台北目前適合轉租為買嗎？
撰文者：夏韻芬
更新時間：2012-08-01
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Q：最近報紙上都在寫「轉租為買」的新聞，一直在介紹30年或40年房貸，但我記得你是反對太長的房貸；現在大台北房地產的價位有沒有下跌機會？我要如何思考轉租為買？ （台北小蘭）
A：就租屋市場來說，今年上半年的整體變化不大，捷運沿線、商圈、學區附近都很抗跌。如果觀察房價是否有鬆動，將會以雙北市較明顯，因為這2個區域是全台灣最高的價位。一般來說，「高價」就具備鬆動的壓力，像是有些位於台北市內湖、南港，及新北市板橋、新莊，訴求大戶數、大造鎮、唯美的，通常開價高於區域行情，一旦出現不利因素時，房價就會首先受到衝擊。簡單來說，只要創區域新高價位的標的就要小心。
這幾年房價飆高，很多人都覺得買不起，如果有較長年限的房貸是否該轉租為買？首先要考慮的是房貸年限久，那麼，利息就會多負擔，對於30歲的年輕人，豈不是要到白髮蒼蒼的60歲，才能繳清房貸？其次，也要考慮到，可能會搬出交通便利的區域，買到比較偏遠的地區，在市區上班的人必須計算多出來的交通成本。
還有，如果在雙北市都會區裡轉租為買，更要留意以低總價去掩蓋高單價的事實；例如總價低於500萬元，看來心動，但坪數只有9坪，那麼每坪其實超過50萬元。目前市場上對於小坪數的套房物件貸款條件差，同時也要考量到未來脫手是否容易的問題，所以還是要思考清楚。
Q：很多人都說基金賠錢，但是我的朋友買了一檔基金，卻是賺錢的，他買的是「台新北美收益資產證券化基金」，什麼是REITs？我現在可以買這類型的基金嗎？（林口uu）
A：所謂資產證券化，是切割包裝成小單位，再賣給投資人，讓投資人可以分享經營的成果，因此被包裝的產品是「金融資產」， 就稱為「金融資產證券化」；被包裝的產品是「不動產」，就稱為「不動產證券化」。REITs基金跟房地產有關，而房地產的價格波動大，所以連帶會影響收益，這類型的波動度比一般債券稍大，所以報酬率也高一點。當房產景氣好，租金收入高，REITs商品收益相對就會高。這檔基金的資產配置，有住宅、辦公室、零售、工業等多元類型，可能因此收益率較佳。
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