房產小常識
換掉舊腦袋，學習新做法
做好包租公計畫 月領22K也能買房
撰文者：林淑玲
更新時間：2013-08-01
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柯惇貿／城市醫生不動產投資團隊創辦人
房地產是很多有錢人喜歡的投資工具，不過由於房價高，造成資金進入門檻高，讓很多年輕人很猶豫，擔心買了房子壓力太重。其實，只要了解怎麼投資、做好資金安排，年輕人也能輕鬆買房。
鈔票變廢紙的時代，保值靠房產
有錢人為何喜歡投資房地產？城市醫生不動產投資團隊創辦人、本身也是包租達人的柯惇貿解釋，「有土斯有財」是傳統固有的觀念，房地產在傳統上有保值的價值，目前是趨於通貨膨脹可能愈來愈嚴重的世代，當鈔票變成廢紙，房地產仍保有其該有的價值，所以許多有錢人會寧願將金錢換成房地產來保值，使得房地產成為熱門的保值工具。
不過，房地產雖然仍是熱門的投資工具，有些情況卻已經跟以前不一樣，例如奢侈稅的實施、貨幣寬鬆政策可能退場、台灣中部與南部房地產市場的崛起、高鐵一日生活圈帶來的便利等，都讓現在的房地產投資，與以往出現差異。該怎麼投資房地產？柯惇貿建議，年輕人應該換掉舊腦袋、學習新招式！
【致富招式】
一、買房賺價差OUT！出租賺報酬率才實際
大家印象中房地產之所以好賺，是因為一買一賣之間可以輕鬆賺進幾百萬，獲利豐厚、能快速累積身價，但這樣的情況是以房地產市場處於多頭為前提。也就是房地產只漲不跌的情況下，才比較容易有買賣價差可賺。可是現在情況已經不同，原因有2個：
1.貨幣寬鬆政策退場，未來房價不排除走跌：柯惇貿分析，以目前的整體經濟環境而言，在美國的量化寬鬆貨幣政策可能退場及全球經濟互相牽引的影響下，房地產的多頭能夠走多久還不知道，等到年輕人存夠錢能夠進場時，也許當時市場已經是空頭來臨的時候。當房地產價格走跌，想靠買賣轉手賺價差的難度，將會提高很多，或者得等很久才有機會，這對口袋不夠深的年輕人來說，容易造成資金壓力。
2.奢侈稅卡2年，短期轉手難度高：奢侈稅實施後，若買進後持有未滿2年就賣，得繳交10%∼15%的奢侈稅，有人為了規避規定，以「信託登記」、「預告登記」、「權利買賣」、「設定抵押權」等方式進行房屋買賣，或以「自用住宅」、「農舍」、「預售屋轉讓」等名目作為投資標的，但這些做法幾乎都有風險，對涉世未深、薪水不高的年輕人來說恐怕不適合。
房間也可以出租，慢慢累積財富
在此情況下，柯惇貿認為，倒不如將不用的房間或整間房子出租，「賺出租投資報酬率，會比賺取價差更實際、風險小，且容易執行。」也就是先從養一間房子穩穩的賺租金開始，等到有能力的時候，可以由2房換成3房、4房的房子，還是以同樣的方法再分租出去，那麼就有機會慢慢的累積更多財富。
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