好房二三事

產學專家背書　2014年後房市將反轉

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自2013年下半年開始，市場上「房市反轉」、「房價下跌」的聲音愈來愈多，但媒體上又不時可見到某地區或某個案房價「再創新高」的報導，讓一般消費者難以判斷市場多空，也不知該如何做出正確的購屋決策？

因此《Smart智富》月刊特別訪問戴德梁行總經理顏炳立、淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰、玄奘大學財務金融系副教授花敬群、全國不動產董事長葉春智，以及金磚動力行銷公司副總經理施孝文等5 位來自產學界的專家，為讀者解析國內房市的走向，並對需要在此時購屋的人，提供能挑選到「抗跌易漲」屋的原則。

政策壓力＋供過於求

3大理由支撐論點

首先，對於國內房市未來的走向，「2014年之後，多頭不再，房價將跌。」是5位專家的共識。而他們研判的根據如下：

1.政策與經濟環境趨緊

顏炳立指出，從美國隨時會結束QE（量化寬鬆貨幣政策），讓原本推動房市的資金潮恐將退場，而國內的實價登錄讓房價透明化、奢侈稅只修不廢等措施，都讓房市呈現「缺氧」的狀況，才使2013年下半年房市會量縮、價緩跌，而進入2014年，市況恐怕只會更淡。

2.市場需求量下滑

過去1年，由於政策與經濟環境不利於房市，因此已讓房市投機與投資客紛紛收手，而支撐市場的自住型需求者，其實也正在下滑，因為根據內政部統計的「全國買賣移轉棟數」數據，近3年是逐年下滑（詳見圖1）。

莊孟翰表示，過去10年，推升房市的主力之一是低利率，如今因房價炒作過度，政府頻頻打房下，金融機構無論是配合政策，還是基於風險考量，已開始往「房貸成數降、房貸利率升」的方向調整，使得消費者因考量經濟負擔增加，而影響購屋意願；再加上對於「房市可能反轉」的預期心理下，壓抑了買氣。

3.市場供給量大增

對於房市是否反轉，建商、房仲其實最敏感。當房市追價、買氣動能不再時，業者勢必會趕緊興建推案，以便在房價下跌更多之前完成銷售。

另外，花敬群指出，由於營建署修正容積率上限，自2015年7月開始，未來都更區域容積上限為1.5倍、非都更區域為1.2倍，比起現在的2倍，減少5成以上，使得仍持有土地的業者，為了避免興建面積減少，會積極搶照搶建，未來2年的推案增加更多，不利於房市後市發展。

再從《住展》雜誌統計全國預售屋的推案金額來看，自2009年以來金額呈現不斷攀升的走勢，到了2013年，全年預估將創下1兆元的新高，超過了2012年奢侈稅推出前的房市高峰9,300億元。只是，推案量雖然快速成長，但是市場消化量不但沒有同步，還因需求下滑，使得餘屋數大增（詳見圖2）。

當供過於求時，價格就勢必跟著降。根據追蹤國內預售屋價格21年的「國泰房地產指數」最新調查顯示，2013年第3季台北市的新建案平均成交價為每坪81萬3,500元，較前一季下滑5.86%，是統計中全台下滑最多的都市（詳見表1）。

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