好房二三事
全台總價5000萬、雙北總價8000萬屋主留意
實價課稅上路 首追豪宅稅
撰文者：游筱燕
更新時間：2014-03-01
瀏覽數：21,710
如果您喜歡這篇文章，請幫我們按個讚：
令不少屋主擔憂的實價課稅， 真的來了！財政部開始積極追稅，今年初瞄準全台豪宅，制定新的「豪宅條款」，未來台北市、新北市售價超過8,000萬元以上、其他縣市售價超過5,000萬元以上的房子，都得按照房屋實際收入的15%來計算所得，並在今年5月報稅開始適用。以台北豪宅指標帝寶為例，若適用此條款，就得比過去多繳近212萬元的稅，其他豪宅的稅負增幅或許更高（詳見表1）。
別以為這只是打豪宅、打有錢人，目前財政部已經正式發函地方政府，調高非供自住房屋的房屋稅率，凡是配合的縣市，將獲得增撥補助款的獎勵。也就是說，除了「豪宅條款」明列規範下的豪宅以外，一般民眾的房屋也逃不掉。
業內人士指出，實價登錄後必定走向實價課稅，當豪宅先行示範「追稅」成功後，就輪到普羅大眾買賣房屋得按實際的資本利得課稅。究竟小市民該如何趁稅法制度還沒向「下」延伸時就先做好因應，以及目前的「豪宅條款」是怎麼算的？又是以何種稅為稅基？請看以下說明。
擁有地政士和不動產經紀人、不動產估價師3執照的高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源表示， 由於目前不動產交易資本利得稅， 仍採取土地與房屋分開計稅的方式課徵，土地部分課徵土地增值稅， 房屋部分則按財產交易所得課徵所得稅，所以此處新增的「豪宅條款」就是指建物部分的資本利得。
「豪宅條款」計稅
採高總價比率所得認定
過去政府因考量多數人「無法舉證」原本的購屋成本，便以「房屋評定現值比率」來計算財產交易所得，但是「房屋評定現值比率」長期偏低，往往是新蓋建物成本的1 ／2∼1／3，也由於實在過低，有利於炒房和囤積房產，才會被許多學者詬病應該改進。所以從今年開始，個人出售房屋的財產交易所得計算會有3種認定方式，分別為： 「房屋評定現值比率認定」、「高 總價比率所得認定」以及「核實認定」，來作為房屋的財產交易所得。民眾可依財產交易所得認定方式的試算結果，在合法情形下，透過「是否提供買價及取得成本」、「賣價的交易總價」來選擇被國稅局採用「核實課稅」或採用「高總價比率所得認定」及「房屋評定現值比率認定」的課稅方向。
目前的「豪宅條款」即是指用「高總價比率所得認定」方式，但這還不是最傷荷包的算法，所有人最怕的方式是被「核實認定」，因為當中存有幾百萬元到幾千萬元的計算落差，請看以下3種試算：
《案例》
假設在桃園市有1間總樓層數28層的24樓建物，屋齡約19年，建物面積約133.1坪（440平方公尺），土地持分面積約30.25坪（100平方公尺），在2011年土地公告現值約393萬元，房屋評定現值378萬元。倘若屋主於2011年1月購入該房地，購入總價3,993萬元，又在2013年5月賣出， 出售總價5,324萬元，扣除仲介費、代書費、契稅等相關支出約200萬元後，淨所得為1,131萬元。
您可能有興趣的文章