房產小常識

房貸成數緊縮,升息循環啟動

小薪族4撇步 省下房貸利息

撰文者:郭莉芳 更新時間:2014-04-01

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最近在房地產討論區上出現了一則貼文,內容是一名28歲的年輕人訂了一戶總價1,900萬元的預售屋,打算3年施工期間付清600萬元工程款,並在完工後申請1,300萬元、30年期的房貸。這名網友的年薪接近80萬元,太太專職在家帶小孩,未來還打算生第二個小孩。

貼文一出,引起網友熱烈的討論與質疑,回應的貼文多達80餘個頁面。這篇文章觸及許多人內心的痛點:房價高不可攀,縮衣節食只為了繳房貸,值得嗎?另外,許多人也想知道的是,在政府緊縮房貸的政策下,這名網友的購屋貸款計畫真能實現嗎?


為了找出答案,記者採訪多位房市專家與房貸的第一線從業人員,得到的結論是:「不太可能」,以下記者將就「不可能」的各項理由深入解析,對於近期想貸款買房的人,可作為目前緊縮政策下,最新也最務實的參考依據。

爭論點1
預售屋1,900萬,3年後能貸到1,300萬?

解答》銀行鑑定價格不見得等於成交價

從現實狀況來看,相當於貸款額度是成交總價的7成,符合政策規範,但永慶房屋高總價簽約中心經理陳俊宏提醒,要先看這間房子在金融機構眼中,是否真的值1,900萬元。

銀行在評估一間房屋,除了屋齡、建材、房屋類型等評分標準外,最重要的就是地段。即使2間房子成交總價相同,但因為坐落的地點不同,銀行在進行鑑價時,也會給予不同的估價;而且,透過房仲公司成交的價格不見得就是銀行的鑑定價格,不同銀行的鑑價也會略有不同。

換句話說,同一間房子可能A銀行鑑價1,000萬元,但在B銀行眼中只有900萬元,鑑價落差在15%內都是有可能的事。

以過往的紀錄來看,老行庫的鑑價通常較為保守,新銀行的鑑價則比較貼近市價,鑑定價格有機會較高,若要爭取較高貸款成數,可嘗試新銀行。

爭論點2
年薪80萬元,能否貸款1,300萬元?

解答》收支比未達標準,貸款恐難足額

款人信用條件,主要有4個衡量準則:

準則1》收入

來源穩定者是銀行最愛約占評比比重3∼4成,可說是最重要的一關。每月收入來源穩定者,是銀行的最愛,因此公務人員,或是在500大企業上班的員工具有信用加分效果。

若是收入不穩定的業務人員或是計程車司機等行業,除非擁有大筆存款,否則不會成為銀行眼中的優質客戶。

準則2》其他負債或貸款

車貸、信貸會占用額度這是指申請人在其他行庫有信用貸款、汽車貸款或是房屋貸款等負債,都會一併算入申請人的可貸額度內。

若名下還有其他貸款,雖然會影響房貸的額度,但不至於影響銀行的放貸意願,反而是過去貸款有遲繳、欠繳紀錄的人,對銀行來說就是一種風險,有可能會進一步影響貸款利率,讓貸款人適用較高利率。

準則3》信用卡循環利息

頻繁動用利息會影響信用過去6個月頻繁使用信用卡的循環利息,或甚至有遲繳紀錄,在銀行眼中可能有入不敷出之虞,也會影響房貸適用利率及成數。

準則4》收支比

還款金不能影響基本開銷目前銀行在計算收支比有以下兩種公式,因計算方式的不同,收支比的適用比率也有所不同。


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