好房二三事
國發會推計6年後大學生將大減25萬人
棄守8%報酬率 包租公出脫學區屋
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-08-28
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學區包租公要消失了嗎？ 據國家發展委員會2014年發布的推計人口資料顯示，台灣18歲∼21歲的大學生人口，在6年後（2021年）恐將從目前的128萬9,000人，大舉減少逾25萬人，降至103萬5,000人（詳見圖1）。少子化導致學生大量減少，加上房屋持有成本愈來愈高，現在就已傳出，於房價低點進場的包租公擔心招租問題，選擇獲利了結。
來到新北市新莊區的輔仁大學周邊，從捷運站出口出來，沿途不少商家、小吃店，學生熙來攘往，人氣絲毫不減，但21世紀不動產新莊幸福加盟店經理吳玉環表示，現在已有包租公選擇將出租穩定，每年有8%租金報酬率的物件出售。
吳玉環說，該名包租公在10多年前，買入1棟約有45間套房的大樓，該棟建物坐落土地約250坪，屋主將整棟物件分別出租給大學生，一開始每月每間的租金約4,000元，後來調漲至目前每月每間租金約6,000元，以該名包租公過去入手的價格換算，每年的租金報酬率有8%以上。
但就在今年，該名包租公以總價1億2,500萬元的價格將整棟建物出售，吳玉環提及，屋主求售的原因主要是因為「2高1低」。
少子化問題
將衝擊招租收益
首先是「高房價」，屋主考量房價處於高點，選擇回收資金；第2是「高成本」，出租物件的屋齡已高，常常有維修需求，維護管理方面增加成本；第3是「低報酬」，屋主擔心少子化問題，未來招租恐受影響，空租期拉長就會降低整體的報酬率。
該名包租公提出的疑慮，其實也是所有包租公現在面臨的狀況。因為買房收租，想要有高的租金報酬率需要：1.低成本：包含購入物件的價格、持有期間的稅負及維護管理成本；2.租金上漲；3.租得出去：若物件根本租不出去，高租金報酬率會變成看得到吃不到。以下逐一剖析。
在「低成本」方面，根據信義房屋2015年第2季公布的信義房價指數，全台房價指數為289.3，是比較基期2001年第1季的近3倍，也就是說，2001年第1季房價假設為每坪100萬元，現在則是每坪289萬3,000元，而且部分區域的漲幅還更高；因此，除非包租公買得夠早，否則成本肯定不便宜。
此外，持有期間的稅負，包含房屋稅、地價稅等，政府陸續調漲稅基，甚至祭出囤房稅等政策，未來房屋評定現值、公告地價只會愈來愈高，包租公的成本也隨之墊高。再者，學區周邊的出租市場競爭激烈，維護管理成本也不斷提升，除了「服務要到位」，設備也不能夠輸人，這些都讓買房出租的成本欲小不易，更遑論折舊問題。
「租金上漲」部分，單就上述的輔大包租公個案來看，10多年前，每間套房的月租金4,000元、現在提升到6,000元，雖然增加了50%，但跟房價的漲勢相比簡直小巫見大巫。
全國不動產企研室主任張勻分析，因購屋與租屋市場不同，房價往往被「題材」哄抬，但租金漲跌完全仰賴實際需求，在租屋需求並未明顯大增的情況下，房價與租金上漲的幅度完全不成比例，加上學生族群能負擔的租金水準有限，所以租金的成長有一定的難度。
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