北中南行情
政策刺激，未來供給量將大幅增加
蛋黃區淪陷 大台北房價明年更低
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-10-30
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9月底，中央銀行宣布降息半碼（即0.125個百分點），結束連續16季凍結，市場上出現一些看多房市的聲音，但其實降息的宣示意味較大，因為即使各家銀行降足放款利率半碼，每貸款100萬元，假設貸款20年、無寬限期，每個月也僅省下約60元，買一個便當都不夠，購屋人真正要注意的反而是未來供給量大幅增加，房價「低還有更低」。
信義房屋於今年9月18日至23日利用網路進行購屋相關的問卷調查，共回收986份有效樣本。結果顯示現階段民眾購屋最困擾的是房價問題，至於詢問到購屋時是否會考量未來利率的變動，有高達7成左右的民眾認為還好、或幾乎不考慮，顯見短期內利率的波動並不會影響民眾購屋的決策。
但是問及「當前購屋遇到的困擾？（複選題）」有56%民眾因為「無法談到理想的價格」而未進場、有45%則「擔心買了以後房價下跌」。也就是說，房價是目前影響買方購屋最關鍵的因素。
這樣的調查結果也說明了為何近期房市交易量如此慘澹，台北市、新北市今年第3季買賣移轉棟數甚至創下17年、有紀錄以來的新低，分別僅有6,572棟、1萬1,401棟（詳見圖1），還不及過去幾年房市榮景時的一半。
價格跌回2年前水準
仍不足以刺激購屋
雖然目前大台北地區的房價普遍已跌回2年前的水準（詳見表1），但房價這樣的修正幅度，仍不足以讓民眾下手購屋。根據國泰房地產指數資料顯示，2009年以來，台北市的新成屋房價高點出現在2013年第2季，每坪為86萬4,000元，而最新的2015年第2季統計，則為每坪81萬元，新成屋房價已從高點回跌6.3%。台北市中古屋也同樣從高點修正8.3%，目前每坪63萬8,000元。
過去在房市低迷期，台北市房價都相對抗跌，但此次的修正幅度卻比新北市更大，信義房屋不動產企畫研究室經理蘇啟榮分析，因為這波房市修正主要來自於政策的壓力，而政策包含：囤房稅、豪宅稅、台北市提高新建房屋構造標準單價1.6倍，種種改革對於投資買盤、中高端的豪宅市場影響最大，所以才會從「蛋黃區」開始淪陷。
除政策影響，蘇啟榮說，「房價走10多年的多頭，價格偏離基本面，也脫離多數人能負擔的範圍，所以本來就會面臨修正壓力。」
但修正已經到底了嗎？恐怕低還有更低！大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，明年大台北地區的房價會持續修正，主要有2個原因：
首先，房地合一稅即將於明年元旦上路，奢侈稅同步停徵，賣方可趁機出售房產以求「保本」。因房地合一稅是以「獲利」當稅基課稅，在2014年1月1日後購屋的買方，在明年欲出售房產時，若持有未滿2年，同樣適用房地合一稅。
但2014年房價緩漲、2015年反轉下修，沒有「獲利」可言，根本不用擔心房地合一稅，反過來說，若想在今年脫手的屋主，因奢侈稅是以交易實價課稅，不管是否賠售都必須繳納總價10%∼15%的奢侈稅，所以不少屋主打算明年新制上路後再出售房屋。
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