好房二三事

房客以租代買、房東轉租為賣

供需失衡 租金行情漲聲響

撰文者:林帝佑 更新時間:2015-12-31

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凌晨時分,許先生將位於新北市新莊區的房屋出租資訊刊登於租屋網上,沒想到早上8點多,許先生就被尋屋客的電話吵醒,且陸陸續續接到想看房子的詢問電話,只不過到中午,就已經接到10通以上的來電。

許先生好奇的問其中1位尋屋客,為何一大早就急著來電?對方回答:「現在招租的物件都不好、租金又貴,所以只要價格合理、物件水準中上的房子,很快就租掉了,很難找!」於是,受到「熱烈歡迎」的許先生便上網調高了房屋的月租金⋯⋯


房價在下跌,租金卻在上漲!台灣房屋智庫調查6都的住宅租金行情,發現除了台南市以外,其他5個都會區的租金行情全面上揚,其中以高雄市成長最多,2014年的租金平均每月每坪為473元,2015年則漲至每月每坪508元,漲幅達7.4%(詳見表1),其次上漲較多的為台北市、台中市,平均租金上漲分別為5.6%、4.3%。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,租金漲幅最高的地區為台灣北、中、南的生活重鎮,交通便捷性、就業機會、學區等優勢,讓人口持續移入。舉例來說,台北市、台中市和高雄市的土地面積加總不過是全台的15%,但3個都會區的人口合計卻高達822萬人以上,占全台2,300萬人的35%,且占比還逐年提升,住宅需求強烈。

交通便利區域最受歡迎
租金成長逾1成

但是,買不起房子的民眾以租代買,使租屋需求跟著提升,尤其6都中交通便捷的區域,租金更達到雙位數的成長,譬如台北市松山區,2014年年底松山線通車,租金在2015年就有11.1%的漲幅。

知名律師蔡志雄,本人也是包租公,他以親身經驗分析,現況是「房東變少」。他有1間位於新北市板橋區的房屋,2015年上網重新招租,他觀察到,2∼3年前,同段時期同社區內都會有約10間物件的屋主在找租客,但2015年初他刊登自己的房屋招租資訊時,發現同社區只剩下5∼6間在招租,供給量幾乎只剩下一半。

少掉的那一半出租物件去哪裡了?蔡志雄驚訝地發現,同樣也在網路上,不過卻是在售屋的網站上,近半數的屋主選擇轉租為賣。

「因為租金收1年恐怕還抵不過房價跌1成!」中信房屋行銷企畫部副理江龍名說,假設1間10坪的房屋出租,每個月可以收租1萬元,1年共可收到12萬元,而該房屋房價現在每坪60萬元,但在全台房市冷清,房價持續緩跌的氛圍下,如果1年過後,房價下跌1成,屋主面臨的是損失60萬元的風險,要收租好幾年才補得回來。

觀察目前全台的房價走勢,下跌方向確立,根據信義房屋的信義房價指數統計,若將2001年第1季的房價當作基期100,2014年第3季全台房價的指數為294.88,此後緩步下滑,到2015年第3季為285.43(詳見圖1),且信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德推估,2016年全台房價將持續緩跌5%∼10%。


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