北中南行情
投資客倒貨，新成屋房價下修2成
南台灣》天花板效應拖累中古屋
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-12-31
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房價跌勢蔓延到南台灣！根據國泰房地產指數統計最新資料，2015年第3季高雄市的新推個案房價為近1年來首次跌破2字頭，最新行情為每坪19萬7,100元，較2015年第2季的高點下跌5.3%（詳見表1），業者分析，「天花板效應」（詳見名詞解釋）發酵，將拖累中古屋房價向下調整，2016年南台灣的房價將持續下探。台南市新推個案房價同樣在2015年第2季達到高點，每坪16萬800元，較最新的2015年第3季數據每坪15萬4,800元，下跌3.7%。
不過，觀察2大都會區中古屋的房價變化，卻有著相當微妙的差異。根據信義房屋統計，台南市的中古屋房價跌幅為3.5%，下修只較新成屋和緩0.2個百分點，兩者房價可說是同進退；而高雄市中古屋2015年第3季每坪為17萬1,000元，還等同於2014年第4季的高點，看起來相對有支撐。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析，2個都會區相比，台南市可說是隨著大環境起漲、起跌，整體市場較為一致；而高雄市新成屋因投資客較多，所以轉折向下明顯，中古屋屋主則多為長期持有，目前價格看來仍在高檔盤整。不過張瀞勻推估，預售屋和新成屋房價反轉向下，「天花板效應」發酵影響，未來將迫使中古屋房價向下調整。
以營建署統計的空屋、餘屋資訊，2014年高雄市主要行政區空屋率最高，達12.2%的楠梓區來看，21世紀不動產楠梓台糖加盟店總經理洪玉樹表示，「現在中古屋滯銷！」本來有客戶看上中古屋，準備進入斡旋議價的階段，但過了幾天聯絡，對方卻說不買了，原因是要「轉買新成屋」。
「12月到15日為止，已經有2位客戶發生上述的狀況，11月也有3次！」洪玉樹說。而他的狀況也是南台灣房地產市場的縮影，進一步分析原因如下：
首先，建案交屋潮造成供給量大，洪玉樹分析，由於2015年12月底之前交屋，未來買賣時才能適用舊制，也就是課徵財產交易所得稅，否則2016年1月後交屋就適用房地合一稅，若將來出售想符合自住優惠稅率，最少須持有6年以上，「所以建商便趕工以期年底前完成交屋。」此舉造成高雄市的使用執照爆出大量，據內政部統計處公布最新的2015年10月數字為1,572戶，較9月的952戶增加65%，也較2014年同期多出了54%。
「先建後售」沒增值
新建案降價換成交
但市況不佳、買氣停滯，且相較北台灣以預售的銷售模式為主，中南部市場以先建後售居多，因此建商2年、3年前推出預售案時沒賣掉，當時還能抱著「日後更增值」的心態，待成屋後再銷售，孰料市況如此慘澹，「建商有踢到『鐵板』的感覺。」張瀞勻說。
洪玉樹提及，甚至2015年下半年開始，紛紛聽到一些小型的在地建商收手不玩了！有的建商收掉公司、有的建商連已經申請到建築執照的基地也轉手出售，是過去不曾出現過的狀況。
新成屋供給量大，卻碰上低迷的市況，因此不少新建案以降價換成交，底價下修、議價空間變大，洪玉樹舉例，楠梓區的某棟新大樓，2015年年初開價每坪25萬元左右，成交每坪19萬元∼21萬元，但是到了2015年第4季，每坪成交只有16萬7,000元∼17萬元，價格落差最高達2成以上。
天花板效應在這裡指的是，預售屋或新成屋通常比中古屋貴2成∼3成，一旦預售屋或新成屋開始降價，就會像天花板的「頂蓋」功能一樣，對中古屋房價造成壓力，迫使中古屋房價隨之調降，以維持正常的價差。
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