好房二三事

核貸成數降至66%、買房自備款增1倍

達人教戰申貸5招 減輕買房負擔

撰文者:林帝佑 更新時間:2016-03-01

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全台房屋貸款的平均核貸成數從2010年第1季最高的72%,一路下降至2015年第3季的66%,雖然差距看似僅6個百分點,但事實上,許多個案受房價上漲、銀行鑑估價保守2因素影響,購屋族的自備款可能需要多1倍!

根據財團法人金融聯合徵信中心統計的全台房屋貸款平均核貸成數,從2009年來,最高峰時期出現在2010年第1季的72%,但接下來,除2010年第2季為70%以外,一直至2015年第3季為止,核貸成數皆在64%∼68%間震盪。


一般民眾購買房屋,會碰到「市場價格」與「銀行鑑估價」不相等的問題。「市場價格」(下文簡稱市價),指的是房屋的真實成交價格,也就是買方最終要交付給賣方的金額;至於「銀行鑑估價」,則是銀行業者在參考市價,並考量跌價風險後,所產生的金額,也就是說,當銀行愈看壞後市,鑑估價就會愈保守,寧願不做這筆生意,也不願冒蝕本的風險。

通常民眾能實際拿到的貸款,則是根據銀行鑑估價再打折,因此市價與貸款金額之間的差異更形擴大,也就是說,若銀行以鑑估價8成核貸,但跟市價的差距,可能是3成到4成,等於民眾購屋時需要更多的自備款。而目前的狀況,市價受到買賣雙方認知差距大影響,下修速度慢,根據信義房價指數資料,全台房價若以2001年第1季為基期100,2014年第2季來到頂點為297.78,2015年第4季指數為280.63,僅較高點微幅下修5.76%,但仍較2010年第1季累計成長51.85%,房價仍屬高檔(詳見圖1)。

銀行業看壞房地產後市
鑑估價愈趨保守

但在「銀行鑑估價」上,銀行業者對房市修正反應較為靈敏,台灣土地銀行徵信部門高層表示,「產業總有景氣循環,而房地產的多頭已經12年,目前市場氛圍不佳,房價前景不被看好,因此為了避免貸款後的違約風險,銀行業對於房屋貸款時的鑑估價愈來愈保守。」

巨勝地政士事務所所長吳麗珠觀察,目前銀行業者的鑑估價普遍落在市價的9成,也就是說,市價1,000萬元的房屋,銀行鑑估價可能僅有900萬元。銀行高層透露,部分保守的銀行體系,鑑估價甚至是市價打8折。

將上述幾個因子綜合起來看,假設2010年打算購買1間總價1,000萬元的房屋,在「市價」與「銀行鑑估價」相當的狀況下,可貸款成數為72%,購屋者的自備款為280萬元。

但是到了2015年,房價較2010年上漲51.85%,鑑估價卻普遍下修至市價的9成、貸款成數為66%,換算下來,自備款需要617萬元,才能買到同樣條件的房子,購屋壓力較過去增加1倍以上(詳見圖2)。且現階段預計房市仍無起色,鑑估價將持續保守。

遇到這樣的情況,難道購屋族什麼都不能做?只能傻傻地繼續存錢,讓喜歡的房子擦身而過嗎?吳麗珠建議,雖然鑑估價是由銀行業者評估,但貸款成數卻不全然只能「聽天由命」。想買房子,自備款卻不夠的民眾可以參考以下幾招專家意見,仍有機會提高貸款金額。


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