北中南行情

全台交易量急凍,房價下半年難有起色

大台北》用789原則出價撿好房

撰文者:郭莉芳 更新時間:2016-06-01

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資金是股市的動能, 量先價行,「交易量」是常被用來觀察股價的重要指標之一,這個理論在房地產市場也能套用。全台2015年的全年買賣移轉棟數僅29萬4,000棟,創1991年開始統計以來第3低的紀錄。


自從2015年第2季進入房市寒冰期以來,全台交易量不斷探底,房價也跟著下修(詳見圖1)。原本在3月底央行降息半碼、同步放寬各區域第2房的信用管制(詳見名詞解釋)後,房市買氣有稍微回溫,但好光景不到1個月,從4月份的交易數字來看,台北市又持續回跌,創下連續4個月買賣移轉在1,500棟以下的窒息量,且12個行政區中有8個行政區的單月移轉不到100棟,買氣慘澹。

央行自2010年6月開始啟動房市選擇性信用管制,限制買名下第2間房子的貸款成數不得超過6成,且無寬限期,並逐年擴大管制區域。根據央行統計銀行不動產貸款占總放款比重,信用管制特定地區占新承作房貸比重從64.99%降至40.78%;也就是說, 管制區貸款成數降至6成以下、利率升至2%以上。

新北市雖然4月份買賣移轉棟數維持在2,970棟,較3月增加11%,但跟去年同期相比,仍縮減33%。來看看預售屋市場的狀況,根據《住展》雜誌的統計,今年北台灣520檔期推案量約1,222億元,較去年同期減少近3成,也創下2009年金融海嘯以來的新低。

新政策干擾
餘屋去化壓力大

今年的520檔期正好碰上新舊政府交接,新政府釋出將在8年內逐步完成20萬戶社會住宅,此一消息衝擊,加上先前尚有未銷售的餘屋有待去化,因此建商推案態度轉趨保守。

房地產暢銷書作家Sway表示,建商之前推的案子還賣不掉,現在繼續推新案,只有讓手上存貨變更多,不利財報數字,因此推案能緩則緩。下半年會好轉嗎?恐怕很難。Sway表示目前雙北市的景氣處於「蛋黃區冷感、投資熱區掛掉」的狀況,他舉五股洲子洋重劃區為例,先前推案都是3字頭,現在降至2字頭還乏人問津,其他像淡海新市鎮、新莊副都心也一樣。

景文科技大學財金系副教授章定煊則稍微樂觀些,他表示在央行3月底放寬信用管制後,被銀行業者視為不再打壓房市的訊號,放款政策也跟著調整,以往貸款成數頂多8成,有一些路段已可放寬到9成,甚至寬限期還大舉延長到3年、5年,再將房貸年期延長至30年、40年,大幅降低房貸壓力,吸引不少自住客心動進場。因此他預估,「下半年價格會持續修正,但成交量會上來」。

避開新興重劃區
5招買到抗跌屋

既然房價還會下跌,現階段有購屋需求的人該採取什麼策略?購屋族最好還是選擇熟悉、跟自己有地緣相關的地區看屋,例如婆家、娘家附近或是離上班公司不遠的區域,千萬不要考慮房價跌幅明顯的新興重劃區,也不必堅持一定要買新房子,因為房價漲跌跟地段有絕對關係,好地段的房子絕對是漲最快、跌最緩。

購屋者可先鎖定購屋的區域,或考慮2個區域,在實際比價後、依照自己的口袋深度決定要買在哪裡,並可參考以下的選屋、出價招式:

招式1》挑2∼3房、格局方正,易脫手的房型

一間房子不會住天長地久,通常10年就會換屋,因此選屋一定要考慮這間房子是否也會是市場多數買方喜歡的房型。住商不動產企研室主任徐佳馨建議,不管選2房或3房,格局適中、方正是首選,社區戶數也不宜超過300戶以上。

招式2》選屋齡3年以上房屋,減輕房屋稅負擔

買房子除了要繳房貸外,別忘了每個月的管理費也是一筆成本,如果是新社區、公設多,管理成本通常也是很可觀。另外,如果是2014年以後完工的新房子,因為台北市政府調高房屋標準價格,房屋稅也跟著加重,若選屋齡3年以上,則可避開這個問題。


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