北中南行情

建商寧降價賣也不囤貨,引發骨牌效應

南台灣》預售屋價創20年新低

撰文者:郭莉芳 更新時間:2016-07-01

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撐不住了!高雄已陸續有預售屋出現破盤價,雄崗建設上半年在橋頭新市鎮推出「巴黎行旅」一案,廣告戶打出每坪11萬9,000元,開價落在13萬元上下的破盤價的確帶來熱銷效應,在520新政府上台當天動土開工,也對原本在橋頭新市鎮已推案、開價14萬元∼18萬元的建商帶來不小的衝擊。


「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」,向來是房地產界的名言。在地產領域耕耘超過30年、去年從房仲業退休的楊政曉表示,高雄的建商有一個特色,就是寧願降價賣,也不願手上囤貨。尤其是在市場下行的階段,有感降價,早賣換現金會比抱著一堆存貨還來得更實際。

為何「巴黎行旅」這個案子可以開出高雄區20年來的新低價?楊政曉分析,橋頭新市鎮是內政部營建署主導的新市政開發案,第1期的銷售狀況很差,因此土地標售價格也低,許多建商購地成本每坪低於10萬元,即使晚一點購地的建商每坪進價也低於15萬元,「壓低價格賣不會賠錢,只是建商少賺一點罷了」,在景氣不好的情況下,低價促銷還能創造熱銷的效果,吸引更多人氣。

也在橋頭新市鎮一期推案「全民萬歲」的達麗建設副總梁景清表示,自從3月底央行降息後,自住買家也開始回籠,只要是開價1字頭的建案通常去化的速度都很快,而橋頭新市鎮又具有5年內房屋稅減免的優勢(詳見Tips),通常很能吸引小資自住買家。

依照內政部新市鎮開發條例第25條,只要坐落在新市鎮特定區的建物,完工後的房屋稅可享5年的減免(第1年可免徵、第2年減徵80%、第3年減徵60%、第4年減徵40%、第5年減徵20%)。另外,買賣契稅也可減免,但僅1次為限。換句話說,要直接跟建商購屋,第1次買賣移轉到自己名下時,即可減免。

橋頭新市鎮交通陸續到位
生活機能仍在發展中
另外,梁景清也分析,橋頭新市鎮的買家多半有2種,一種是當地區域客,因換屋需求,加上長輩希望與年輕人同住,年輕夫妻卻不見得想要跟長輩住在同一個空間,買大樓型產品,一代買一戶,又可符合住在同一社區、又不會彼此干擾生活空間的好處。另一種則是來自於買不起北高雄左營農16特區已經2字頭房價的自住客,因為自從高雄捷運紅線青埔站(R22站區)開通後,交通變得便利,也是一大利多,再往北購屋亦可列入考慮。

不只有捷運,其他像是台1線省道南北向貫穿,可連結橋頭與北高雄地區,另外,中山高速公路也在楠梓設置2個交流道,對外交通也算發達。

不過要特別提醒購屋者的是,此區還在發展中,附近也無大賣場或超市,生活機能尚未到位。另外,未來供給量也不小,北側的橋頭新市鎮2期持續開發中,當建案陸續完工後,新增供給也可能帶來價格向下的壓力。

從申請建造的數量來看,可以見到高雄建商早已縮手。根據內政部的最新統計,高雄市今年1月∼4月的建照核發數量比起去年同期,已銳減51%(詳見表1)。高雄市不動產開發公會理事長、友友建設董事長張永義表示,去年高雄市的
開工戶數約有5,000戶,今年預估會降到3,000戶,目前預售屋房價已下修約2成,只要首購需求仍在,市場上供給量不要攀升,未來2年內去化應該不成問題。


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