北中南行情

少子化衝擊,過往優勢不再

北市明星學區失靈 房價跌破區域行情

撰文者:林帝佑 更新時間:2016-08-01

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台北市市中心學區宅效益不再! 明星國小周邊房價下修,不僅跌得多、還跌破區域行情,如國北教大附小周邊房價每坪73萬6,000元、新生國小周邊房價每坪81萬2,000元、金華國小周邊房價每坪82萬2,000元,皆比大安區行情每坪87萬元低(詳見表1)。


過去明星學校周邊的房屋可說是房價保證,許多「現代孟母」購屋毫不手軟,不僅讓學區宅賣得快、又賣得比別人貴,但現在房市走下坡,加上少子化衝擊,讓明星學區周邊的住宅光環快速黯淡。

觀察台北市、新北市近3年來連續額滿的國小,台北市共有14所、新北市共有11所;全國不動產企研室針對以上25所明星國小近3年來的周邊房價進行調查,發現台北市跌多漲少。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析,2014年,台北市這14所明星國小周邊的房價,有9所學校較所在區域行情還要高;然而到了2016年,卻有8所學校,也就是近6成的明星國小其周邊房市比區域行情還低。

蛋黃區明星國小跌幅明顯
大安區最多跌18%

比如位於大安區的國北教大附小,2014年大安區房價每坪84萬3,000元,該校周邊每坪則要89萬3,000元,比大安區整體行情高出6%;然而,2016年大安區房價每坪87萬元,下跌約3%,該校周邊的房市卻下跌了18%,每坪僅剩73萬6,000元。

造成學區宅光環不再的原因,大家房屋企畫研究室主任郎美囡說明,在上一波房價起飛前,也就是約12、13年前,許多夫妻為了結婚生子而選擇買自住的物件、搬進交通便利的市中心,兼顧自身工作與孩子就學;後來學區周邊房價高升,多數家長不堪負荷,買不起3房,只好改買2房、或甚至是小套房,讓孩子設籍就讀明星學校,同時等待房價上漲出售賺價差,但全家人卻購屋搬到蛋白區。近2∼3年,房價雖反轉,但台北市的購屋所得比仍在15倍以上,多數家長仍負擔不起,還要擔心買房後,可能被套牢,乾脆放棄移往郊區。

台灣房屋復興台大特許加盟店店長潘永承也提到,蛋黃區的明星學校周邊多半是開發成熟的地段,以國北教大附小周遭來說,多是屋齡30年以上的中古屋,那時期興建的物件以3房、4房、坪數介於30坪∼45坪的為主,目前總價約2,500萬元∼4,000萬元,這樣的價格區間在房市反轉的氛圍下並不受歡迎。因此該校周邊的房市,以大樓來說,今年每坪75萬元∼80萬元,但去年每坪80萬元∼85萬元,甚至還有成交9字頭的紀錄。

另一原因就是少子化問題日漸發酵,從國家發展委員會的人口推計數據來看,未來10年,每年平均減少約5,600位國小學童、5,500位國中學生。需求逐漸減少,房價支撐性也跟著減弱。潘永承提到,最近2∼3年,專門為了學區而來購屋的家長明顯減少。

蛋白區學區宅亦難支撐
與區域行情價差逐漸縮小

在這波蛋黃區學區宅下跌的浪潮中,蛋白區的學區宅也沒有突出表現。張瀞勻分析,狀況同樣是跌多漲少,但多數並未跌破區域行情,而是愈來愈貼近區域行情,新北市11所明星國小,僅2所學區周邊住宅低於區域行情,其他則與區域行情每坪相差8,000元∼3萬6,000元,且價格落差正在收斂中。


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