好房二三事

管委會何時成立?公設點交關鍵在哪?

緊盯交屋5步驟 入住預售屋免爭議

撰文者:林帝佑 更新時間:2017-03-01

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以往房地產消費糾紛來源以仲介為最大宗,但據不動產仲介公會最新公布的2016年第4季房地產消費糾紛原因統計,「建商」成為最大的糾紛來源,當季共有262件,不僅是近2年來數量最多的1季,也創下占比最高紀錄,占全體糾紛量488件中的54%。

民眾容易與建商發生糾紛的高峰期通常在完工到公設點交完成的過渡階段,消費者文教基金會房屋委員林旺根表示,由於糾紛多,現在業界盛傳一句話「會賣屋的不是大師、會交屋的才是大師」,就是因為要順利完成交屋並不容易。


《公寓大廈管理條例》雖規定在管委會成立後7日內,要進行公設點交,且建商應於30天內修復瑕疵,但林旺根說,實務上很難在這段期間完成,尤其住戶和建商對於品質認定的不同,往往是造成爭議的主因,一旦有爭議、甚至進入訴訟,2∼3年恐怕還未能完成點交事宜。

進一步拆分,從預售屋完工到公設點交、公共基金移交後, 整個交屋流程才算告一段落,這中間大致可分成5個步驟,究竟每個步驟要注意的事項有哪些?如何確保公共設施、公共基金不被「上下其手」?以下一一解析:

步驟1》預售屋完工
預售屋完工後,起造人也就是建商, 依法要申請使用執照,後續才能進行交屋,但是在申請使用執照時,建商必須提出已提撥公共基金至主管機關公庫代收的證明,才能順利取得執照。

取得使用執照後,此時建商是管理負責人,在社區管理上,如有費用產生,將是以民眾購買時預繳的管理費支付,ㄧ般來說,預繳的管理費在3個月至6個月不等。

真禾機電總經理徐源德提醒,民眾此時應注意的是,建商是否有拿住戶預繳的管理費去做銷售行為,比如架設建案銷售的廣告帆布,甚至投以夜間照明,或是舉辦餐會,邀請潛在客戶等等,如果有,應向建商請求償金。

景文物業管理機構董事長郭紀子強調, 在簽訂買賣合約時,就應詳閱買賣合約以及附件中的「規約草約」,並留心以下4點:管理費收費標準、預繳幾個月份、何時繳納、以及如何結算。

步驟2》召開第1次區分所有權人會議
當所有權移轉登記給購屋者達5成以上,依法起造人須於3個月內協助召開第1次區分所有權人會議。有些建商遲遲不召開會議,郭紀子認為,因為一旦開會照流程走完,建商就會喪失管理權,恐造成銷售上的麻煩,所以不願召開。

林旺根建議,購屋者可向地政單位調閱謄本或請建商提出證明,確認所有權移轉登記狀況,監督建商召開會議,如建商遲遲未執行,民眾可向建管單位舉發,主管單位將依《公寓大廈管理條例》開罰建商。

針對第1次區分所有權人會議,有2大議題:管理組織成立、規約建立。管理組織方面,針對管理委員會,法規僅有規定須選出:主任委員、負責財務管理及監察業務之管理委員共3名,並無上限,徐源德依實務經驗建議,加計上述3名委員,以不超過21名為原則,因為過少可能會有偏頗、過多又不夠有效率。


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