搶救爛理財

如何避免購屋排擠退休規畫？

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案例》
我今年40歲，是一名公立國小老師，為了要照顧媽媽，目前一起在學校附近租房子。我的年收入為107萬元，除了生活費之外，就只有房租是較大筆的支出，每月結餘都放銀行定存或活存。

因為擔心我和媽媽年紀大租屋不便，加上最近房價跌了不少，打算買房，但我不確定能否負擔，加上年金改革對我的退休金也會有影響，讓我很猶豫是否繼續租房就好。我想知道如何評估租房還是買房好，年金改革會影響買房和退休嗎？（讀者　Jessica）

買下屬於自己的家，是許多人在生涯規畫時都會設定的理財目標。只是，很多人都會有的困惑是，如何評估自己是否有買房的能力？

新富聯合理財規畫顧問公司副總經理、國際認證理財規畫顧問（CFP）黃正勳表示，由於現代人從結婚、生子，到買房的年齡階段愈來愈延後，因而擠壓到可準備退休金的時間，再加上長壽的緣故，退休後的生活多半有較大的經濟壓力。

對於像Jessica這樣的公教人員，過去因政府給付的退休年金條件較佳，若退休後還有房貸，仍可支應。目前的年金改革草案一旦通過，對他們最大的2個影響是，請領退休金的年紀恐延後，以及未來可請領的退休年金會減少。因此，公教人員須重新檢視自己或家庭的財務狀況，才能精確評估該繼續租屋還是買房。

建議1》計入持有成本
再比較買房與租屋支出
針對評估買房和退休規畫，黃正勳給予以下2項建議：當擔心購屋是否會影響到退休計畫時，首先應計算租屋或購屋的費用，若購屋的支出可以負擔，就不用擔心會排擠到退休生活費用的準備；反之，當購屋支出過高時，繼續租屋就會是較合適的選擇。

在估算租屋費用時，要考量未來租金可能會逐年調漲，以及能否持續找到合適租屋處等變數，可透過提高租屋準備金來因應。

而在計算買房支出時，多數人會想到的支出項目是頭期款、預售屋的工程款、裝潢費用，以及每月房貸，但是常漏算了水電費、管理費，以及持有房屋須繳的地價稅、房屋稅等。尤其是近年來，地價稅不斷調漲，像台北市在2016年的公告地價平均調幅達30%以上，如果沒有預先編列預算，恐會使繳稅當月的現金流非常吃緊。

在買了房也退休後，萬一準備的退休金不足時，可選擇「以房養老」（詳見名詞解釋）貸款，支應生活所需的費用。但要提醒的是，銀行基本上會要求用於「以房養老」的房產須償清房貸，且當此項貸款的申請人一旦身故，若沒有繼承人或是繼承人選擇拋棄繼承，則該房產就會由銀行收回處理。

在做退休規畫時，除了基本生活費外，其實醫療與照護等費用的準備更重要，而這些費用除了靠自己另行提撥之外，商業保險也是合適的工具。

指60∼65歲以上房屋持有者，將房產作為抵押品，向銀行申請以房養老貸款，經鑑價後銀行會每月撥款給借款人，在貸款期間可持續居住於房中。將來貸款滿期時，借款人如果還存活，必須清償貸款本金與利息，如果借款人身故，則由繼承人清償，否則就由銀行收回處理。

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