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顏炳立:房市微溫 落底待放量

撰文者:顏炳立 更新時間:2019-05-01

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房市 顏炳立 剛性買盤




房地產市場是有循環,但循環到榮枯等各階段的時間不一定,因而當投資的物件該賣未賣、當買沒買,時機一過,房價殘值所剩無幾,豬已不在風口,上不了樹,僅能備糧等風再起。

房市的氣氛會歷經「四不一沒有」的變化,即從不甘、不捨、不願、不賣,到沒有買氣。最近我常被人問到,他手上的房子該不該賣?首先,最好的賣房時點,其實已錯失了3年、4年,其次是因詢問者多為高檔買進大坪數、總價上億元且位在市中心外圍的產品,即使現在價格下滑2成~3成,但同樣7,000萬元、8,000萬元可在市中心買到好房子,市中心外圍高價房很難受買家青睞而不易賣掉。


回到市場,第1季出現爆量利多,激起投資買家的樂觀期待。但因過去留下數千億元的量未去化完,所以我要提醒,今年是放量的一年,應該讓量出來就好,千萬別高喊要漲價而把房市玩死。量只代表市場的熱度,追價的力道仍在「看淡出、看好進」中拔河。若此時因預售屋調價而沒出量,馬上使新成屋傷更重,價不降、量不出,量不出、不見底。

不動產價格若調整夠快,就可以存活,建商已能忍受市場去化慢的事實。但蛋白區房價修正太慢,在剛性需求的買盤一滿足完,後續購買力會再降,蛋白區買氣和房價會更冷。趨勢是市場最偉大的力量,所以未來市場應該觀勢、觀量、觀價格,既然無法燎原,不要嘗到一點點量增的甜頭就想把價格喊高。第1季雖在商用、自用市場都有剛性需求,但若價格沒修正到買方心坎裡,尤其大面積產品不對,環境不對,地點不對,時機不對,就該自我了斷了。

目前的房市交易量,自用的剛性買盤及豪宅買盤比例約為9:1,今年若能順勢放量就是真落底了。而商用市場依舊是需求大過供給,看市、看價、看量、看報酬率,找機會;工業土地市場熱度,次級地段熱過主要城市,仍不看淡;土地市場在蛋黃及蛋白區標風再起,買盤有「補庫存」的心理作用,預計可再熱銷1年。總體而言,希望微溫落底的市場能放量,讓房市明天真的會更好!

◎學歷:文化大學土地資源系畢
◎經歷:香港商梁振英不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理、台北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會委員、台北縣地價及標準地價評議委員會委員、台南市政府都市發展局委員
◎現職:香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理

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