房產小常識

去年不動產繼承移轉件數創歷史新高

房產繼承學問大 須留意2大關鍵點

撰文者:林帝佑 更新時間:2019-09-01

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台灣的房屋自有率高達8成,隨著「高齡社會」的來臨,擁房的銀髮族為了節省贈與時的贈與稅或移轉時的土地增值稅等稅負,而選擇讓孩子以繼承的方式取得房產。根據內政部統計處統計,2018年全台不動產繼承移轉件數達5萬6,315棟,是1991年開始統計以來的最高紀錄。

而今年預期會再創新高,統計1月至6月,台灣的死亡人數為8萬8,098人,首度超越出生人數8萬5,961人,反映在不動產繼承移轉件數,上半年累計已經達2萬8,170棟,與2018年同期相比,小幅增加1.2%。


但是,身為下一代,有拒絕「繼承」的權利嗎?此外,在繼承房產時,又有什麼要注意的事情呢?群宜法律事務所協理李季鴻表示,繼承人有權利拒絕繼承,但是只能選擇「全部繼承」或「全部拋棄」,並不能選擇性繼承(詳見Tips)。

所謂的「全部繼承」意指「限定繼承」,根據《民法》第1,148條規定,「繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。」也就是說,若被繼承人負債100萬元、資產30萬元,繼承人以30萬元清償債務後,剩下的負債70萬元,繼承人無須再清償。

針對房地產的遺產,在繼承階段,要注意共同繼承人的房產持有意願、使用情況等;在繼承後,要注意日後出售時的房地合一稅,以下分別解析。

關鍵點1》
留意共同繼承人
有無出售房產的意願

根據《民法》第1,138條規定,「遺產繼承人,除配偶外,依序為:直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。」李季鴻解釋,假設某戶人家的爸爸過世,遺留下來的財產總價值為100萬元,在沒有特有財產、沒有遺囑、繼承人之間也沒有協調的狀況下,媽媽可以決定是否選擇依照「配偶剩餘財產差額分配請求權」優先取得遺產的半數,如果選擇行使,則剩下的一半,才由媽媽與子女均分;如果選擇不行使,依繼承的規定,遺產由媽媽與子女均分。

假設只有1個小孩,媽媽行使「配偶剩餘財產差額分配請求權」後,媽媽能繼承75萬元、孩子可以繼承25萬元;假設有2個孩子,則媽媽可以繼承66萬6,666元、2個孩子分別取得16萬6,666元。不論是現金、房產或債務等皆均分,而房屋將按比率登記為公同共有。

此時就會產生「房屋有多個所有權人」的狀況,如果繼承人對於是否出售房屋意見分歧,則回歸到《土地法》第34-1條的規定,共有人及持有比率皆超過半數同意時,就能進行處分。不過,當持有比率超過2/3時,則不管人數是否過半,都能處分。

李季鴻說明,確認符合出售比率的門檻後,欲出售房產的繼承人找到買方出價,也同意出售,便能以存證信函通知不願出售房產的繼承人,詢問是否用相同條件行使「優先購買權」,若對方不願購買,或超出回覆時間仍然沒有回覆,欲出售房產的繼承人就可賣出。

所謂的回覆時間,李季鴻說,通常由欲出售房產的繼承人決定,如果雙方都在台灣,通常會建議以10天為限,要求對方在此期限內回覆。而此回覆,必須和買方相同條件,如條件不同,也視為不同意行使「優先購買權」。


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