好房二三事
歷經低迷、翻揚、打炒房
牛年房市先蹲後跳 買房前先設高點天花板
撰文者：林帝佑
更新時間：2021-03-01
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牛年房市展望，先蹲後跳！回顧鼠年，房地產市場的節奏明快—低迷、翻揚、打炒房。
回顧鼠年》投資置產族紛紛出手 蛋白區漲幅更勝蛋黃區
2020年，疫情在第1季爆發，許多人期待房價會複製2003年時的SARS模式，即大幅下挫再現低點，便等著危機入市。沒想到，大家都抱持著這種心態，反而在利率低、資金多的狀況下，使得房市大好，投資置產族也紛紛出手。
第2季末，房地產的買氣開始翻揚，從內政部統計處的資料便可見端倪，2020年上半年，建物買賣移轉棟數為14萬378棟，較2019年同期的14萬3,151棟衰退約2%；不過，下半年的交易量累計達18萬6,211棟，比2019年同期的15萬7,124棟還多了近19%，全年交易量達32萬棟以上，年增幅約9%。
至於價格，大家房屋企畫研究室專案副理郎美囡分析，2020年，各縣市的房價漲幅有幾個現象：公寓優於大樓、蛋白區優於蛋黃區（詳見圖1）。
主要的原因是大樓單價較高，反觀公寓價格較親民、室內實際使用坪數較大，加上危老重建風潮帶動，公寓的潛在開發價值被彰顯，故房價成長較顯著。再者，蛋白區的價格亦較蛋黃區親民，許多欲搭上投資置產列車的小資族，受限於預算門檻，因此較青睞低價區，使蛋白區的價格漲幅更勝蛋黃區。
不過，投資置產若想要低門檻，也有人會把目光放在預售市場，因此，大樓的價格，雖然在成屋市場的拉抬力道較弱，但是在部分重劃區的預售案，譬如桃園市青埔特區、桃園市小檜溪重劃區、桃園市龜山A7重劃區，以及新北市土城暫緩重劃區等仍有不錯的表現，日後實價登錄資料揭露，將會看到不小的漲勢。
預售市場燒燙燙，禪悅建設總經理郭惠明觀察，新竹地區甚至還出現排隊搶房的怪象，投資客買紅單（詳見名詞解釋）、賺價差的炒房手段也被政府盯上。
民眾若有意願買進預售屋，通常會先與建商簽訂「購屋買賣預約單」，待回家考慮清楚，確認後才簽訂「預售屋買賣契約」。而在簽訂預約單時，買方會拿到一張紅色或粉紅色的紙本預約單，有了這張預約單，等於有了該戶別的優先購買權，而因為顏色的關係，所以預約單被市場稱為「紅單」。
在房市看似即將失控之際，政府隨即祭出打炒房的相關政策，如「限貸令（全名為「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」）」和「實價登錄2.0」（詳見圖2）。
央行先於2020年12月初修正限貸令，且於隔日正式上路，第3戶住宅貸款最高僅6成，且無寬限期，對多屋族買房影響大（詳見表1）。接著，12月底，立法院也通過實價登錄2.0的相關法規，包含《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》等，將預售屋全面納管，且明定紅單禁止轉讓。
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