達人開講
拒絕套牢，先算合理價！
撰文者：顏炳立
更新時間：2009-03-31
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▲顏炳立
現在，台灣什麼都在降價，包括食、衣、行、育、樂，連麥當勞這最具指標性的食物都在降價了，房價怎麼可能不降？
其實，房市是在下滑，卻是呈階梯式跌法，而且每一段階梯的距離特長，只要價格降一點，買盤就馬上出現，使得前景更加錯亂難測，不知到底該手握現金，還是擁抱房地產？這波房地產不景氣，我擔心，大家把虧損低估了，期待的心理會拖垮整個市場。
如果你是屋主，建議你要去面對這波變化，不應把未來的購買力寄望在政府調降利率與資金的供應上，也許目前是一個逃命波，是讓你能夠在看空看多模糊不清的時候，賣掉房子換回現金。
假設這個趨勢持續往下走，那麼現在賣掉的價錢，過2、3年回頭看，它就是一個高價。輸贏無常，現金最樂，房市不見新機其實就是危機了，不景氣得靠低價打開市場，靠低價增加成交率，不景氣絕對仍有要買屋的人，只是價格不對。所以，帶動市場成交最有效的方法就是降價，因為目前來說，低價是各行各業對抗不景氣的最佳戰術，也是市場起死回生最重要的關鍵。
信義計畫區就有一個指標性個案，去年喊價1坪250萬元，接著敦化南路的個案也喊出同樣價錢，但市場變化太過快速，措手不及，變成封盤不賣。封盤不賣有兩種情況，一是房市太熱，另一是太冷，現在無疑是太冷。今年2月，這信義計畫區的個案，賣價只有110萬元。
這價格，恐怕會讓所有信義計畫區以外的新屋都掛了。因為每坪賣110萬元，施工期抓3年，每年不動產投資機會成本（資金成本＋風險係數）假設是7%，用貼現公式來算，則新屋的現貨價應落在90萬元左右。一般而言，20年屋的價格是新屋價的1/2，也就是45萬元，而10年屋的價格比20年屋多50%，也就是67萬5,000元。
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