房產小常識

免課4大稅,還能搭上重大建設順風車

農地交易夯 5教戰免當冤大頭

撰文者:游筱燕 更新時間:2013-02-01 瀏覽數:38,927

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雖然有上述6大好處,但21世紀不動產竹北高鐵加盟店店長劉家銘指出,一般人購買農地最大的原因還是在於可以搭重大建設的順風車,等待區段徵收、市地重劃,或者是蓋農舍、民宿等,所以買農地可依動機分為3大類:1.重大建設題材、2.興建農舍類、3.休閒民宿類。

區段徵收的性質屬公辦,以農地換建地的概念下約可拿回4成,且配地還須經過抽籤,由於拿回的土地較少,可做的整體規畫較好,如綠帶多、馬路大等。


市地重劃則屬自辦性質,雖然約可拿回5、6成土地,且分配在原址附近,但是整體土地的規畫就會因面積不足等因素受限。

動機1》賺區段徵收財 坐擁地價翻倍利益

由於各重大建設徵收仍以農地居多,農地成了奢侈稅後的新投機天堂。最明顯的例子就是仍在進行中的桃園航空城,當比照十大建設的核心計畫拍板後,就確定要徵收約12個信義計畫區大小的民地,而這些民地大部分又都是農地,農地變市地的轉手獲利空間吸引投機客蜂擁而入,甚至曾經造成農地1週3價。2年前航空城周邊農地1坪才3萬元,現在竟高達8萬元,有錢還不一定買得到。

除了這些大台北地區的投資客南下外,早期新竹高鐵特區因區段徵收所造就900多位億萬身價地主的「竹北幫」,也是建設題材農地的愛好者,他們因有經驗,深知農地的遊戲規則,所以從桃園航空城、新竹關埔1期、2期,到現在稍有眉目的新竹璞玉計畫(台灣知識經濟旗艦園區)都有涉獵。

劉家銘說,一般農地少有調高公告現值的前例,但今年1月1日璞玉計畫園區的農地從現值4,500元調高至8,000元,外界盛傳是否即將定案興建,更吸引了許多投資客放膽砸錢。而西部有高鐵新設站題材的農地也是漲聲響起,住商不動產虎尾光復店長黃朝國坦言,高鐵新設站的議題加上農地免奢侈稅的確帶動了近期農地的價格和交易量,尤其是1月15日甫動工的虎尾站更是將其買氣推上最高。

以高鐵雲林站聯外道路周邊為例,學府路、青雲路路旁農地等,2年前每坪大約才1萬元,但至今吸引許多投資客湧入,交易量多了3∼4成,價格也跟漲上每坪2萬元,整整高出1倍。而投資者主要是看好交通優勢,期待鄰路旁的農地未來有機會可以申請特殊事業用途設立大型展示間,以收取租金報酬。不臨路的農地更能倚賴地利之便,興建交通方便的優質農舍。

區段徵收到底有多少機會財可賺?劉家銘解釋,簡單來說以璞玉計畫園區為例,用現價7萬元買下100坪土地,共700萬元,但是若經區段徵收後可發回的建地4成計算,共可配回40坪,相當於單坪的買進成本就在17.5萬(7/0.4=17.5),以目前竹北1坪建地都在40萬元左右相減,每坪有22.5萬的差價,潛在報酬率高達129%。


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