房地產懶人包
搞懂相關成本 買賣房產不吃虧
撰文者：林帝佑
更新時間：2015-04-28
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在日本，投資不動產如果賺到價差，必須上繳「讓渡所得稅」（即資本利得稅），而且持有時間如果不滿5年，讓渡所得稅的稅率高達30%。
因此，到日本當包租公，一般多規畫投資時間至少要5年以上，投資期間還有許多不同於台灣不動產市場的稅費與成本必須負擔，而想要出售又該如何進行呢？下列3項成本，買賣日本不動產前，你不可不知。
成本1 從購買到出售，共需繳納8種稅
整體來看，在日本出手買房須付出的稅負和成本，約達房屋總價的2%∼3%，跟在台灣購買新成屋差不多。
買進後於房屋持有期間，不僅租賃所得須繳納所得稅，還須負擔「固定資產稅」、「都市計畫稅」，這部分每年負擔成本約是房價的千分之2∼千分之3。
等到房屋一旦出售，若有賺到價差須視持有期間負擔15%∼30%不等的「讓渡所得稅」，這部分若規畫失當，很可能會讓你的投資獲利大縮水！
因此，從買進、持有到出售的稅負及其他費用都值得詳加了解，仔細規畫才不會吃虧！（詳見下圖）
當日本包租公，需繳交的稅負費用
成本2 支付物業管理費，協助招攬租客與維修
日本租屋市場蓬勃發展，所以物業管理服務非常到位；一般物業管理公司的主要工作項目包含：
1. 協助房東刊登廣告，招攬租客。
2. 協助房東與租客聯繫，負責收租等事宜。
3. 假設房子有損壞，負責維修。在簽訂物業管理契約時，業者會與屋主約定一個金額上限，通常是3萬∼5萬日圓（約合新台幣7,800∼1萬3,000元），假設維修費用在此約定金額以下，物業管理公司就直接處理；若超過約定金額，則會先向屋主報備取得同意才進行維修，所有維修費都會於下個月要給房東的房租中扣除。而目前主要有2種物業管理方式：
方式1》代租、代管
1. 物業管理公司招攬到租客後，房東才需支付費用給業者，佣金通常是1個月房租。
2. 租客進駐後，由物業管理公司負責管理，每月收取租金的3%∼7%作為費用。
方式2》包租、代管
1. 不管房子是否順利出租，物業管理公司都按合約交付約定好的租金給屋主。
2. 租金須先扣除物業管理費，通常包租的物業管理費是每月租金的10%，較代租、代管高，不過，優點是屋主可以把空租期的風險轉嫁給物業管理公司。
成本3 仲介服務費須再加上8%的消費稅
想要出售日本的房產，一定要透過日本當地仲介才能合法交易。因為在日本買賣房地產，簽約時一定要有「宅地建物取引主任」執照，這張執照等同於台灣的不動產經紀人執照，因此建議投資人可直接委託日本仲介。
若屋主不懂日文或覺得溝通麻煩而選擇找台灣房仲業者，必須記得，仲介服務費是出售價格的3%加6萬日圓，再外加仲介服務費8%的消費稅，可用以上金額為基準向仲介詢價，藉此找到最適合的仲介。
誠信國際地產總經理 蔡璟柏
獲利了結時點可設在2020年奧運後若現在進場，建議可將出場時點設定在2020年奧運結束後半年期間，屆時可觀察日本政府是否還推出其他重大利多政策、政局是否穩定，如果以上答案皆為「否」，建議應先獲利了結。
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